地产行业周报：地产板块相对滞涨，积极因素仍存

1地产板块相对滞涨，积极因素仍存证券研究报告2025年8月25日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：多重因素导致短期地产表现弱于大盘。本周地产板块上涨0.5%，位于申万行业末位，跑输沪深300（4.18%），我们认为主要受多因素影响：1）大盘持续上涨，市场风险偏好抬升，资金倾向追逐弹性更大的板块；2）短期楼市尚未企稳，在缺乏行业贝塔的背景下，市场认为地产个股的阿尔法机会高度有限；3）部分投资者认为随着二手房价格调整（7月70城二手房价格环比降0.5%），将逐步影响“好房子”去化；4）部分房企中报业绩依旧承压，亦影响资金对板块参与热情。地产板块相对滞涨，积极因素仍存。对于市场担忧，我们认为：1）截止8月22日，地产年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），在市场整体估值抬升背景下不排除板块轮动可能性；2）8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，潜在政策空间犹存；3）我们认为二手房更多定位刚需，对应客群注重性价比，导致市场以价换量，而“好房子”定位改善需求，对应客群更注重质价比，叠加“好房子”供应仍相对有限，预计短期热度仍有望持续；4）部分房企报表端已见改善迹象，如滨江、建发中报同比正增长。投资建议：建议淡化对短期市场风格及个别政策关注，从中期维度拥抱受益行业发展趋势的优质企业，关注：1）受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续看好净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。政策环境监测：李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(8.16-8.22)重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%。8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%。2）库存环比微升，去化周期20个月。截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行111.6亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.5%，跑输沪深300（4.18%）；当前地产板块PE（TTM）45.69倍，高于沪深300的13.97倍，估值处于近五年99.84%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年8月22日股息率4.58%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少贝壳-W：经纪头部、高弹性标的2024年二手、新房市占率为31%和11%，受益二手房成交回暖（高成交量）+三四线新房承压（高渠道佣金率） 中期二手房及新房市占率仍有提升空间、家装家居贡献增量业绩，预计2025年经调净利增长15% 重视股东回报，2024年回购+股息对应底线回报5.1% 截至2025年8月22日，年内涨幅仅3.7%，远低于恒生指数（26.3%）建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年8月22日，最新股息率5.84% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年8月22日仅0.38倍PB，股息率4.2%，年内涨幅17.5%，低于恒生指数（26.3%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年8月22日）/2024年销售额比为16%，截至2025年8月22日，PB0.68倍，年内涨幅19.5%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、同花顺、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：北京住房公积金管理中心网站，广州住房公积金管理中心网站，中国政府网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年8月18日 中央采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求2025年8月18日 北京对受2025年汛情影响的缴存职工给予阶段性支持2025年8月20日 广州广州住房公积金推商转公贷款政策，8月21日起实施市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(8.16-8.22)重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%。8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%。-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.82024.10 2024.122025.22025.42025.62025.8新房月日均成交同比一线同比二线三线0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.8.2424.10.2424.12.2425.2.2425.4.2425.6.24万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，去化周期20.1个月点评：截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月。16城