市场前瞻|安居客独家发布：7月一二手找房倾向大揭秘

云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1市场前瞻|安居客独家发布：7 月一二手找房倾向大揭秘核心内容一二市场重合度：2025 年 7 月，新房和二手房市场客户重合度 11.8%，环比微降 0.2 个百分点，呈“城市能级越低，重合度越高”特征。二手房找房占比：2025 年 7 月，全国二手房找房人数占比达 62.1%，环比下降 1.4 个百分点，但较去年同期提高 2.5 个百分点。高能级城市占比更高，一线城市达 63.8%。二手房分流强度：2025 年 7 月，二手房对新房分流强度达 28%，环比降1.4 个百分点，低能级城市压力更大。7 月二手房分流强度“降多升少”，41 城下降、5 城上升。一、核心指标1.一二手房市场重合度从重合度走势变化来看，7 月新房和二手房市场的客户重合度微降 0.2 个百分点。2025 年 7 月，新房与二手房市场之间的客群重合度为 11.8%，环比下降 0.2 个百分点，与去年同期基本持平。这表明，两个市场的客群基本保持相对稳定的市场份额比例，且长期低于 20%，客群分离度较高。从各能级城市情况看，7 月各能级城市二手房与新房市场重合度持续小幅下降。其云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2中，一线、新一线、二线和三四线城市分别比上月回落 0.2、0.4、0.1、0.3 个百分点。重合度保持“城市能级越低，重合度越高”的特点。1-7 月，新一线城市和二线城市的客群在新房与二手房市场上的重合度均值分别为 12.1%、13.4%，同比收缩 0.4 和 0.2个百分点；而一线城市和三四线城市的重合度分别为 8.6%、16.5%，与去年同期基本持平。低能级城市新房供应充足，二手房又多为次新房，购房者常在价格与品质间权衡；高能级城市新房和二手房在产品、地段、配套、价格等方面差异显著，购房者目标清晰，重合度因而较低。说明：一二手客户重合度= 市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数，反映新房与二手房市场的客群同质化程度。该比值越大，表明两者同质化程度越高。若重合度达 100%，意味着两个市场客户完全重合；若重合度为 0，则表示两个市场客户群体互不相关。2.二手房找房人数占比市场上关注二手房的购房者仍然是主力，虽短期内环比略有回落，但整体较去年增长了 5 个百分点。2025 年 7 月，全国二手房找房人数占比 62.1%，环比下降 1.4 个百分点，但比去年同期上升了 2.5 个百分点。从整体趋势来看，二手房找房人数占比呈上升趋势，1-7 月二手房找房人数占比均值为 66%，较去年同期上升 5 个百分点。从各能级城市情况来看，二手房找房人数占比均超 50%，7 月环比均略有下降。数云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3据显示，一线（63.8%）＞二线（63.2%）＞新一线（61.7%）＞三四线（58.6%），一线城市比三四线城市高 5.2 个百分点。说明：二手房市场找房人数占比= 二手房找房人数÷市场找房总人数。该占比越高，说明二手房市场关注度越高；若占比超 50%，表明关注二手房的人数居多，反之则关注新房的人数占多数。3.二手房市场分流强度随着市场上购房者对二手房关注度下降，短期内二手房对新房市场的分流强度略有回落。2025 年 7 月，二手房市场分流强度 28%（含义：关注新房的客户中有 28%的客户同时在关注二手房），环比下降 1.4 个百分点，但与去年同期相比，依然上升了 5.2个百分点。从各能级城市情况看，二手房对新房市场的分流强度持续呈现“能级越低、分流压力越大”的特点。在各能级城市中，三四线城市的购房者分流强度最高，7 月达 33%；一线城市最低，为 20.2%，新一线和二线城市则介于两者之间。低能级城市的新房与二手房市场客户重合度高，议价空间更大的次新房具有较强的替代性，除非有高赠送、得分率高等更优质产品出现，才会吸引购房者；而高能级城市客群分化显著，例如，同样价格下，为交通便利或教育资源，购房者会选择核心地段的小户型二手房；为改善居住云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4条件，则会选择户型更大、小区环境更优的郊区新房，购房目的不同，选择自然各异。7 月，各能级城市分流强度同比均有所下降，其中一线、新一线、二线、三四线城市分别环比下降 1.1、2、1、1.7 个百分点。说明：二手房市场分流强度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，反映新房找房人群中关注二手房的比例，这些摇摆客户会对新房形成潜在分流影响，占比越高，新房被二手房潜在分流压力就越大。二、重点 46 城二手房市场分流强度整体而言，多数城市二手房对新房的分流强度处于低压水平。安居客研究院最新监测数据表明，7 月二手房对新房分流强度超 40%的城市仅 1 个，即哈尔滨，数量较上月减少 2 个；分流强度在 30%以上的城市达 14 个，占比 30%，较上月显著减少 11 个。分流压力最小的 4 个城市分别是上海、咸阳、杭州和天津，分流压力值均低于 20%，其中上海最低，分流强度为 16%。从变化情况来看，7 月逆转上升趋势，二手房对新房的分流强度出现“降多升少”：41 个城市分流强度下降，5 个城市上升。其中，天津下降幅度最大，降低 6.1 个百分点；南通、徐州分流压力增幅明显，分别上升 1.9、1.7 个百分点。表 2025 年 7 月全国重点 46 城二手房市场分流压力云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；5资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库三、市场反应（典型 7 城）找房热度是市场上购房者找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻性的指标。安居客研究院的找房热度监测数据显示，7 月，新房和二手房找房热度持续回落，且新房月均找房热度下降幅度远大于二手房，新房找房热度指数同比下降 7.9，二手房则降了 2.1。对比找房热度与成交情况发现，找房热度指数（实线）通常比成交结果（虚线）提前 3 至 4 周出现变化。2025 年春节后的 2 月，新房和二手房找房热度升至峰值后回落，成交则在 3 月达到峰值，且随着找房热度下降，成交也同步回落。根据 7 月发布的找房倾向报告，我们基于找房热度准确预判了 7 月新房和二手房市场成交将会小幅环比下滑。实际情况是，重点监测的 7 个城市中，新房、二手房 7 月成交套数环比分别下降 20%和 3%。从 7 月找房热度指数来看，新房、二手房找房热度指数较 6 月分别下降 0.7 和0.5，这表明 8 月新房和二手房市场成交仍将持续小幅环比下滑。云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；6数据说明：找房热度是根据用户在线找房数据拟合的找房热度数据；在线成交为各地网签备案日度数据监测统计；为便于对比，此处选取了 7 个典型城市数据统计，