房地产行业2025年7月月报：7月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 8 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱——房地产行业 2025 年 4 月统计局数据点评》（2025/05/20） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌——房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/05/21） 《房地产行业 2024 年年报&2025 年一季报综述：2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/09） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年7月月报 7 月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高 核心观点 【新房成交】  在年中销售冲刺过后，7 月新房成交面积同环比均下降，成交持续走弱，也在市场预期之中。7 月 40 城新房成交面积环比-27.7%，同比-17.2%，同比降幅扩大 5.7pct。1-7 月累计同比-3.8%。  从各能级城市来看，7 月新房成交全线走弱；一、二线城市新房成交面积同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：7 月新房成交面积环比-28.9%，同比-24.7%，同比降幅扩大 16.2pct。具体来看，北京环比-33%，同比-24%；上海环比-23%，同比-27%；广州环比-34%，同比-11%；深圳环比-26%，同比-51%。1-7 月一线城市新房成交面积同比-2.3%。1-7 月深圳新房成交面积同比+0.01%，广州同比+4%，北京同比-3%，上海同比-8%。2）二线城市 7 月新房成交面积环比-27.3%，同比-13.9%，同比降幅扩大 5.5pct。7 月新房成交面积环比增长的有福州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉、福州、济南、宁波正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-7 月二线城市新房成交面积同比下降 2.1%。1-7 月武汉新房成交面积同比+26%，南宁同比+19%，福州同比+15%。3）三四线城市 7 月新房成交面积环比-27.7%，同比-14.0%，同比降幅收窄 7.2pct。金华、东莞、佛山、泰安、清远、海门、温州、惠州新房成交同环比均下降；宝鸡新房成交环比上升、同比下降；吉安、舟山、江门、莆田、衢州、扬州新房成交环比下降、同比上升；池州、韶关、云浮新房成交同环比均上升。1-7 月三四线城市新房成交面积同比下降 9.2%。 【二手房成交】  7 月二手房成交面积同比降幅扩大。7 月 18 城二手房成交面积环比-2.5%，同比-14.9%，同比降幅扩大 11.5pct，成交动能持续转弱。1-7 月累计同比+9.6%。  7 月各能级城市二手房成交面积同比增速均下行。7 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-1.6%、6.0%，同比增速分别为-11.3%、-18.9%、-10.0%，一线城市同比由正转负，同比增速下降 17.1pct，二线城市同比降幅扩大 9.4pct，三四线城市同比降幅扩大6.1pct。具体而言，一线城市中，7 月北京二手房成交面积环比-16%，同比-17%；深圳环比+3%，同比+5%。二线城市中，青岛环比+8%，但同比-7%；成都市环比+4%，但同比-5%；厦门环比-11%，同比+1%；其余城市同环比均负增长。三四线城市中东莞、吉安、扬州、清远同环比均上升；金华、佛山、池州环比上升、同比下降；衢州环比下降、同比上升；韶关同环比均下降。从累计来看，1-7 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 20.8%、6.0%、-2.5%。具体而言，一、二线城市中 1-7 月二手房成交面积同比正增长的有：深圳（同比+35%）、杭州（同比+18%）、北京（同比+16%）、成都（同比+15%）、南宁（同比+12%）、厦门（同比+10%）、苏州（同比+5%）、青岛（同比+1%）。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至 7 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.1%，同比-15.9%；整体去化周期为17.4 个月，环比+0.2 个月，同比-2.8 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：微观项目层面来看，市场热度持续走低。根据克而瑞，重点城市 7 月平均开盘去化率为 32%，环比-9pct，降至为年内最低，同比+5pct。7 月一、二线城市平均开盘去化率分别为 24%、34%，环比分别下降 16、10pct，同比均提升 5pct，三四线城市本月数据缺失。分城市来看，北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉等热点城市集体降温。其中，深圳 7 月降至 4%创近 10 年来新低；上海 7 月有 24 盘入市，其中 5 个项目开盘售罄，去化率 80%以上的项目仅 6 个，平均开盘去化率 40%，环比-10pct，开盘去化表现整体一般,仅个别项目成交活跃；杭州整体去化率 62%，环比-11pct，核心区项目去化率降至 92%，近郊板块去化率 70%，远郊仅 2%；成都有 5 个项目开盘，且均为计容新规项目，其中近郊 2 个刚需刚改项目凭借地段交通+性价比优势开盘即罄，主城 3 个项目首开，均以单价 3 万-4 万元/平方米的改善产品为主，总价门槛高，开盘去化均约 30%，拖累 7 月成都整体平均去化率锐减 50pct 至 44%。 【土地市场】  7 月溢价率环比回升，其中一线城市溢价率创六年来新高。7 月全国成交土地建面环比-12.7%，同比-10.4%；其中一、二、三线城市环比增速为-46.6%、-28.9%、-13.0%，同比增速为-44.9%、-15.9%、-4.5%。7 月全国成交土地平均楼面价环比-20.8%，同比+4.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-17.1%、-28.2%、5.6%，同比增速为 39.7%、19.5%、7.5%。7 月全国平均土地溢价率为 5.7%，环比+0.5pct，同比+1.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 21.7%、4.8%、2.5%，一线城市环比+17.0pct，同比+18.0pct