REITs月度观察：二级市场价格呈现波动趋势，新增2只REITs成功上市

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 8 月 8 日 总量研究 二级市场价格呈现波动趋势，新增 2 只 REITs 成功上市 ——REITs 月度观察（20250701-20250731） 1、 一级市场 截至 2025 年 7 月 31 日，我国公募 REITs 产品数量达 70 只，合计发行规模达 1820.57 亿元（不含扩募）。从底层资产类型来看，截至 2025 年 7 月 31 日，交通基础设施类发行规模最大，共发行 687.71 亿元，园区基础设施类 REITs 发行规模次之，为 318.35 亿元。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至 2025 年 7 月 31 日，共有 19 只 REITs处于待上市状态，其中 13 只为首发 REITs，另外 6 只为待扩募 REITs。 2、 二级市场表现 价格走势：2025 年 7 月 1 日-2025 年 7 月 31 日（以下简称“本月”），我国已上市公募 REITs 的二级市场价格整体呈现波动趋势。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原油>可转债>A 股>美股>REITs>纯债>黄金。 从项目属性来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 的二级市场价格于本月表现分化：产权类 REITs 上涨，特许经营权类 REITs 下跌。从底层资产类型来看，本月消费类 REITs 涨幅最大。本月回报率为正的底层资产类型为消费类和生态环保类。从单只 REIT 层面来看，本月公募 REITs 涨跌互现，有 27 只 REITs上涨，有 43 只 REITs 下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是招商科创 REIT、华夏华润商业 REIT 和博时津开产园 REIT。 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募 REITs 成交规模较上月有所增加，生态环保类 REITs 区间日均换手率领先其他。截至 7 月 31 日，已上市的 70 只 REITs 月内总成交额为 139.1 亿元，月内区间日均换手率均值为 0.83%。从单只 REIT 层面来看，月内成交量前三的是华夏合肥高新 REIT/创金合信首农REIT/华夏北京保障房 REIT；月内成交额前三的是创金合信首农 REIT/华夏北京保障房 REIT/华夏华润商业 REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达 19781 万元，市场交易热情较上月有所下滑。从不同底层资产 REITs 来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是园区基础设施类、仓储物流类和生态环保类；从单只 REIT 来看，本月主力净流入额前三的 REITs 是创金合信首农 REIT/中银中外运仓储物流 REIT/中航首钢绿能REIT。 大宗交易：本月大宗交易总额为 14.9 亿元，环比上月有所下降。本月月内有 23个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为 14.9 亿元，2025 年 7 月 10 日大宗交易成交额是月内单日最高，为 20142 万元；单只 REIT 来看，月内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业 REIT/华夏北京保障房 REIT/中金山东高速 REIT。 3、 风险提示 1） 警惕 REITs 二级市场价格波动风险； 2） 警惕政策不及预期风险； 3） 由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 分析师：李爱娅 执业证书编号：S0930525060002 010-57378069 liaiya@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 1、 一级市场 .......................................................................................................................... 4 1.1 已上市项目 ............................................................................................................................................. 4 1.2 待上市项目 ............................................................................................................................................. 5 2、 二级市场表现 ................................................................................................................... 6 2.1 价格走势 ................................................................................................................................................ 6 2.1.1 大类资产层面 ........................................................................................................................................ 6 2.1.2 底层资产层面 ........................................................................................................................................ 7 2.1.3 单只 REIT 层面 ..................................................................................................................................... 8 2.2 成交规模及换手率 ........................................................................