房地产：案例研究|豪宅热销非必然，天时地利是关键

楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1案例研究|豪宅热销非必然，天时地利是关键项目表现：“富人区”板块大户型改善产品，3 年仅卖出 20 套，去化缓慢今天，洞察君要介绍的项目位于杨浦新江湾板块。2012 年 7 月，一家新加坡集团公司以 6.1 亿元竞得新江湾城 D5 地块。该地块面积不大，约 4 万平米，容积率 1.2，规划了 18 栋 6 层叠加别墅，共 101 套。其中，下叠一复二，面积 311 - 325 平，中叠三复四 337 - 362 平，上叠五复六 357 - 362 平。别墅整体呈倾斜镜像排列，远观形似集装箱。为保障业主私密性，项目采用客厅、阳台交替设计，且每户配备独立电梯入户。尽管该项目在 2012 年 7 月就拿地，但实际到了 2023 年 1 月才开盘，单价约 12万元/㎡，总价在 3800-5400 万，截至 2025 年 7 月底，共售出 20 套，去化率 5%。资料来源：网上房地产项目诊断：项目客户分流压力大，项目找房热度低，与竞品比，综合竞争力较低总体而言，当前在售新房项目的竞品，主要集中在杨浦、黄浦、静安及浦东新区。其中，杨浦区有 3 个竞品项目，占比达 30%。与本项目客户重合度最高的，是杨浦东外滩板块的缦云上海项目，客户重叠率高达 27%，即关注本项目的客户中，有 27%也楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2在关注缦云上海。与竞品相比，本项目综合竞争力明显低于竞品平均水平，排名靠后。从雷达图分析，主要因客户分流，导致项目找房热度偏低。找房热度反映客户找房需求，热度低意味着项目受关注度或需求较低。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至 2025.08.05找房热度：项目找房热度表现不佳，热度值 35 以下，体感为凉就项目本身找房热度来看，2025 年 1 月以来，项目热度基本上维持在 35 以下，平均为 30，最低为 16.7，基本上属于凉的状态。项目所在的杨浦区热度同样表现平平，1-7 月找房热度月均值 54，在 16 个区域中排第 13 位。从 2022 年 1 月以来的热度走势来看，热度回落趋势明显，2025 年月均找房热度较 2022 年同比下降 30%。当前，在杨浦区各板块中，东外滩板块找房热度最高，1-7 月找房热度指数均值 71.4，领跑全区，高出本项目所在的新江湾城板块 34.2。楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至 2025.08.05板块分析：板块轮动，项目错过板块发展的“黄金时期”，与时间错位新江湾城板块找房热度回落，主要还是受板块项目供应影响，2015 年后，该板块土地供应大幅减少。新江湾城什么地方，那可是继古北、联洋、碧云社区后的第三代国际社区。它原来是江湾军用机场，后发展为北上海唯一的纯豪宅板块。这里曾涌现众多地王项目，诞生了华润橡树湾、九龙仓玺园、仁恒怡庭、上海院子、嘉誉湾等豪宅标杆。板块目前均价稳居 10 万，早在 2006 年，其住宅单价就已超 6 万/平方米，用《大腕》里的台词形容就是——就一个字，“贵”。从板块供应情况而言，2015 年之前杨浦最火的板块当属新江湾城，彼时豪宅项目接连入市且迅速被市场消化，一个个地产传奇在此不断上演。不过，2015 年之后，新江湾城板块住宅供应锐减。5 年后，杨浦的东外滩板块接过“接力棒”，续写传奇，特别是在 2022 - 2024 年，呈现出爆发式增长态势。由此可见，2006 - 2015 年堪称新江湾城板块的“黄金十年”。聚焦项目本身，它于 2012 年拿地，直到 2023 年才开盘。从土地价值增值情况看，项目收获了高额回报，当年楼面价仅 1.2 万/平方米，如今入市售价达 12 万/平方米，几乎翻了 10 倍。作为对比，2025 年板块新出让的 E1-08A 地块和 G1-06 地块，楼面价分别为 5.89 万/平方米和 5.42 万/平方米，近乎是该项目的 5 倍。不过，该项目也错楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4过了新江湾城板块的“黄金时期”，许多客户在“黄金时期”已经被消化，其成交表现也印证了这一点，即便是第三代国际社区的高端改善低密项目，去化情况仍不理想。资料来源：网上房地产，安居客研究院整理产品分析：300 ㎡以上产品前期被消化，目前板块内供大于求，与需求错位项目于 2023 年推出 300 - 400 ㎡的三房叠墅产品，然而从新江湾城板块该面积段产品成交情况来看，其需求在 2015、2016 年达峰值后大量减少。这主要有两方面原因，一是市场激烈竞争使板块内该类需求被大量消化；二是 2015 年后板块住宅供应大幅减少。我们进一步从不同面积段产品的供需验证，2023 年 1 月至 2025 年 7 月，板块内产品供应和需求主要集中在 90 - 110 ㎡，而 300 - 350 ㎡产品明显供过于求。由此可见，项目的大户型改善产品与当前市场需求错位，这是导致项目找房热度和成交均不理想的主要原因之一。资料来源：网上房地产，安居客研究院整理楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；5客户分流：总价 4000 万以上项目，购房者选择空间更为充裕客户分流压力指标以项目间的客户重叠度来衡量，该指标反映项目受其他竞品项目的潜在分流压力程度，数值越大，潜在分流压力就越大。与竞品相比，本盘分流压力显著高于竞品均值，表明项目面临的竞品竞争十分激烈。此外，新房分流占比超 95%，说明该项目主要受新房项目竞争，且新房分流压力明显高于其他竞品项目。从单价来看，本盘单价为 12 万，高于板块约 10 万的均价水平。项目主打大面积户型产品，总价较高，如 310 - 350 ㎡的三房，总价在 3700 - 4600 万之间。目前，预算在 4000 万左右的购房者可以选择的空间还是蛮大的，在杨浦新兴的东外滩板块能买五房，够一够甚至可入手板块内的联排、独栋产品；也能买到地段更优的静安区联排别墅；还能选择当下热门的前滩板块四房产品。说明：客户分流压力=∑新房客户重叠度+∑二手房客户重叠度；新房分流占比=∑新房客户重叠度/项目客户重叠度，反映新房竞品对项目的分流程度，值越大，意味着项目受新房分流影响越大，通常：50%以上意味着新房分流占主导，50%以下意味着二手房分流影响占主导。资料来源：网上房地产，安居客研究院整理楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；6小结：项目拿地时间早且位于“豪宅板块”，先天具备天时地利的优势，但开发周期过长，既错过板块发展黄金阶段，也错失大户型改善产品需求高峰期，随着大量新房项目入市，相同总价预算下购房者选择增多。不过，从杨浦区 2035 发展规划看，新江湾城、五角场是杨浦西部核心板块，新江湾城作为第三代国