房地产：REITs专题研究报告（六）-央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（六） 央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进 2025 年 08 月 11 日 ➢ 扩容提质双轮驱动，央地协同推进 REITs 高质量发展新阶段。2025 年 3 月26 日，国家发展改革委、国家能源局联合印发《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027 年）》，提出支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施 REITs，打通“投融管退”机制；2025 年 4 月 9 日，国家发展改革委主要负责人在《推动进一步全面深化改革走深走实》讲话中强调，推动基础设施领域 REITs 扩围扩容，释放市场投融资活力；2025 年 5 月 7 日，国务院新闻办发布“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”方案，明确将 REITs 纳入沪深港通标的，推进债券市场对外开放，提升 REITs 直接融资功能；2025 年 6 月 20 日，国家发展改革委发布《关于推动首批数据中心基础设施 REITs 发行》的通知，推动数据中心正式纳入可发行资产类别。与此同时，北京、上海、深圳等地方政府积极响应，先后出台专项文件推进项目储备机制建设，创新引入 Pre-REITs 工具，持续提升 REITs 项目质量与市场成熟度，构建央地协同、纵深推进的 REITs 政策体系。 ➢ 2025 年二季度 REITs 市场稳健回升，稳定分红表现突出。2025 年二季度，中证 REITs（收盘）指数在海外紧缩预期、租金回升放缓及阶段性供需失衡等多重扰动下，季度初一度跌破 9500 点，较一季度末回落约 5%。但在分红季资金回流及政策催化作用下，指数逐步回升并稳定于万点关口，显示出良好的抗压与修复能力，继续保持“类固收+增长弹性”的特征。分红方面，季度末全市场 71只 REITs 中有 57 只分红，覆盖率达 80.3%，合计派现 53.15 亿元，显示出整体现金分配的积极性与稳定性。平安宁波交投 REIT、中金安徽交控 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT 分红额位列前三，合计占比 28.4%。其中，中金安徽交控 REIT 单季完成 3 次分红，充分体现其现金流稳健与收益可持续性。整体来看，二季度 REITs 在震荡环境中展现出结构性机会与稳定分红的双重吸引力，继续成为中长期资金配置的重要方向。 ➢ 二季度 REITs 稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：一线核心资产韧性延续，华安张江产业园 REIT（上海）出租率升至 93.00%（+1.61pct），租金稳定；建信中关村产业园 REIT（北京）出租率 74.60%（+0.54pct），现金流增长 18.02%。二线部分项目承压，华夏合肥高新 REIT 出租率降至 74.80%（-4.83pct），租金同比跌 14.25%。2）保障性租赁住房：总体高位运行，中金厦门安居 REIT 出租率 99.25%，租金微涨 0.37%；招商蛇口租赁房 REIT 林下项目出租率 97.30%（+7.17pct），可分配资金增 11.14%。个别如红土深圳安居 REIT安居百泉阁出租率小幅下滑。3）高速公路：季节性回调明显，浙商沪杭甬 REIT车流环比降 79.39%；工银河北高速 REIT 得益于路网完善，车流与通行费收入环比分别增 24.48%与 25.11%。4）能源：整体改善显著，鹏华深圳能源 REIT 营收环比增 66.16%；中航京能光伏 REIT 可分配资金因低基数及补贴回收大增2376.27%。5）环保：富国首创水务 REIT 营收与可分配资金环比分别增 15.17%与 29.62%，受水量与单价提升支撑；中航首钢绿能 REIT 垃圾处理量增 13.27%。6）仓储物流：出租率环比升 0.7pct 至约 94%，中金普洛斯 REIT 出租率 92.20%，可分配资金增 1.37%；中航易商仓储物流 REIT 环比大增 50.89%（低基数+出租率提升）。7）消费：出租率维持高位，华夏华润商业 REIT（青岛万象城）99.00%，租金微跌 0.62%，可分配资金增 3.30%；中金印力消费 REIT 出租率 98.90%，租金降 4.45%，现金流稳定。 ➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；REITs 审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 周泰 执业证书： S0100521110009 邮箱： zhoutai@mszq.com 分析师 陈立 执业证书： S0100524080001 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.2025 年 6 月中国房地产土地市场数据点评：规划建面波动上升，溢价率水平显著提高-2025/07/01 2.2025 年 06 月中国房地产销售数据点评：销售操盘金额环比增长，市场延续企稳走势-2025/07/01 3.地产行业 2025 年中期投资策略：止跌回稳定调行业，静待投资端变化-2025/06/12 4.2025 年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升-2025/04/22 5.REITs 专题研究报告（五）：政策支持范围扩大，REITs 市场四季度整体修复-2025/02/26 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 扩容提质双轮驱动，央地协同推进 REITs 高质量发展新阶段 ..................................................................................... 3 1.1 中央政策有序发力，持续强化制度引领与顶层设计 ................................................................................................................... 3 1.2 地方政策积极响应，创新机制助力 REITs 提质增效 ................................................................................................................... 3 1.3 政策逻辑由“扩容”迈向“提质”，REITs 制度体系日趋完善................................................................................................ 4 2 REITs 市场行情及分析 .....................................................................................................................................