地产及物管行业周报：北京放松五环外限购，上海明年全面启动城改

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 08 月 10 日 北京放松五环外限购，上海明年全面启动城改 看好 ——地产及物管行业周报（2025/08/02-2025/08/08） - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交回落，新房成交推盘比回升。上周(8.2-8.8)34 城新房合计成交 175.8 万平米，环比-24.3%。其中，一二线环比-25.7%，三四线环比+0.6%。8 月(8.1-8.8)一手房成交同比-14.2%，较 7 月-14.3%。其中，一二线同比-13.8%，三四线同比-19.5%，分别较 7 月-15.4pct 和+3.8pct。上周 13 城二手房合计成交 102.1 万平米，环比-5.2%；8 月截至上周累计成交同比-2.8%，较 7 月-0.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 55 万平米，合计成交 60 万平米，对应成交推盘比为 1.1 倍，最近三个月（25年 5 月-25 年 7 月）分别为 1.14 倍、1.02 倍和 0.94 倍。截至上周末（2025/8/8）15城合计住宅可售面积为 8904 万平米，环比-0.1%。3 个月移动平均去化月数为 20.7 个月，环比+0.5 个月。目前总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。 ⚫ 主要政策新闻：北京放松五环外限购，上海明年全面启动城改。宏观方面，中国房地产业协会发布《关于增强协会与企业联系，促进中小房企健康发展的通知》，为支持服务中小房企的健康发展，破解中小房企发展难题，发挥协会桥梁纽带作用，形成协会为企业服务的长效机制；惠誉评级将 2025 年新房销售预测降幅从 15% 收窄至 7%，但指出低线城市风险仍高，房企债务偿付压力未完全缓解；因城施策方面，北京在出台”五环外商品住房不限购套数”购房新政的同时，加码公积金贷款政策：明确首套标准，二套有额度及首付要求，支持提取首付并贷款，新政策优先适用；苏州出台姑苏区自主更新私有住房新规；上海明确在 2026 年全面启动城中村整体改造项目；公积金政策方面，成都优化贷款额度计算；蚌埠上调公积金贷款额度。 ⚫ 公司动态跟踪：绿城公告中期业绩预减，华发可转债申请获批。销售方面，多家房企公布7 月销售情况及同比：金地集团单月 26 亿元（-58%），累计 197 亿元（-53%）；中海地产单月 119 亿元（-11% ），累计 1320 亿元（-18% ）；越秀地产单月 60 亿元（+19%），累计 675 亿元（+12%）；绿城中国单月 47 亿元（-56%），累计 857 亿元（-11%）；龙湖集团单月 60 亿元（-20%），累计 410 亿元（-30%）；招商蛇口累计 156亿元（-1%），累计 1045 亿元（-11%）。业绩方面，8 月 8 日，绿城中国公告预计 2025年中期公司股东应占利润较 2024 年同期的 20.45 亿元下降约 90%。融资方面，陆家嘴发行中票（6.1 亿/1.78%/2 年）；华发股份可转债申请获证监会同意。股份回购方面，华发股份累计回购 1,227 万股（占比 0.446%），耗资约 6,018 万元，价格区间 4.78–5.10元/股；截至 7 月 31 日，华发股份累计回购 1227 万股股份（占总股本 0.446%/回购价格区间 4.78-5.10 元/股/耗资约 1.2 亿元）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 2.16%，沪深 300 指数上涨 1.23%，相对收益为 0.93%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第 16 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：黑牡丹、荣丰控股、亚通股份、华丽家族、上实发展，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为莱茵体育、大连友谊、珠江股份、海泰发展、天房发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 2.51%，沪深 300 指数上涨 1.23%，相对收益为1.28%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 14.7/13.1 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.6/12.1 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但居民资产负债表仍需修复 2 年左右，导致量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；但考虑到核心城市房地产市场供需更加健康和居民资产负债表的输入性改善等因素，预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比-24%，一二线环比-26%、三四线环比+1% 上周(8.2-8.8)34 个重点城市新房合计成交 175.8 万平米，环比下降 24.3%，较 24年周均成交 291.7 万平米下降 39.7%，较本年周均成交 238.6 万平米下降 26.3%。 其中一二线城市合计成交 163.4 万平米，环比下降 25.7%，较 24 年周均成交 261.2万平米下降 37.4%，较本年周均成交 219.1 万平米下降 25.4%。三四线城市合计成交12.3 万平米，环比上升 0.6%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 59.5%，较本年周均成交 19.5 万平米下降 36.8%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：8 月 34 城月成交同比-14%，一二线同比-14%、三四线同比-20% 8 月(8.1-8.8