房地产开发行业2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？ 北京定向松绑五环外限购，京籍或社保满 2 年的非京籍，五环外不限购。8 月 8 日，北京发布楼市新政，主要内容是，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、连续缴纳社保或个税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新房、二手房）不限套数。回顾此前北京限购相关政策，在 2024 年“930”新政中，北京限购政策是“非京籍购房社保需满足：五环内满 3 年，五环外满 2 年；符合条件人才满 1 年”，同时在五环外有购房数量的限制。此次新政在没有调整社保年限要求的基础上，取消了五环外购房数量的限制，即“符合购房条件的，五环外不限购”。需要指出的是，这样的政策安排和广州“全面取消限购”或全国其他大部分城市的取消限购仍有本质的区别，因为政策仍要求购房者具备京籍或是足够社保年限，并没有放松外地居民在北京购房的要求。因此我们认为，此次新政将一定程度助力北京郊区库存的去化，但最终效果可能有限。另外建议关注上海、深圳近期跟进优化购房政策的可能性。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 2.2%，领先沪深 300 指数 0.93 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 16 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为 120.5万平方米，环比下降 35.0%，同比下降 19.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 33.0 万方，环比-37.8%，同比-36.2%；样本二线城市为 60.7 万方，环比-30.5%，同比-4.0%；样本三线城市为 26.8 万方，环比-40.4%，同比-22.1%。从今年累计 32 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 6096.6 万方，同比-1.5%；一线城市为 1610.1 万方，同比 4.2%；二线城市为 2915.5 万方，同比-5.2%；三线城市为 1571.0 万方，同比 0.4%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 171.1 万方，环比下降7.2%，同比下降 2.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为67.5万方，环比-11.1%；样本二线城市为 79.7 万方，环比-5.0%；样本三线城市为 23.9 万方，环比-2.8%。 信用债：本周共发行房企信用债 22 只，环比增加 6 只；发行规模共计228.70 亿元，环比增加 116.19 亿元，总偿还量 68.76 亿元，环比增加 6.01亿元，净融资额为 159.94 亿元，环比增加 110.18 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W31：本周新房成交同比-19.6%，二手房同比+0.2%》 2025-08-03 2、《房地产开发：政治局会议点评：地产着墨较少，重点落在城市更新》 2025-07-31 3、《房地产开发：2025W30：本周新房成交同比-14.9%，二手房同比+5.0%》 2025-07-26 -10%2%14%26%38%50%2024-082024-122025-042025-08房地产开发沪深3002025 08 10年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.北京定向松绑五环外限购，如何理解？................................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 5 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 5 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................10 5.本周政策回顾 .................................................................