2025年7月中国房地产研报:专项债发行快报:6月发行856亿房地产类债券,北京引领城市更新提速发展

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点专项债发行快报:6 月发行 856 亿房地产类债券,北京引领城市更新提速发展中国房地产研报2025 年 7 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点专项债发行快报:6 月发行 856 亿房地产类债券,北京引领城市更新提速发展文/马千里2025 年 6 月,国务院会议指出,未来将更大力度推动房地产市场止跌回稳,发改委、住建部等中央部委也在加快推进城市更新。作为地方政府增量项目的重要资金来源,本月专项债发行规模总量维持在超过 3000 亿元,其中房地产类专项债规模连续两月大幅上升,至截稿时,6 月房地产类专项债发行 856 亿元,已达到 2025 年第二高点1,其中土储类专项债 199 亿元,连续 3 个月在 200 亿左右。本月土储类专项债中用于土地回收的比例持续提升,以安徽省为例,本月发行了 136 亿土储类专项债,其中至少 45%的土储项目为存量土地回收或闲置土地回收。从分布情况来看,大多数土地回购类项目均位于非省会城市的市辖县和代管县级市,也在侧面反映安徽省大多数地级市的市区广义库存仍在可控范围之内。另一方面,北京在本月发行了 517 亿元的保障安居类专项债,快速推进城市更新工作,积极响应住建部等中央部委部署,为其他城市的城市更新提供更多可参照样本,以成熟模式促进房地产市场加快稳定。国务院会议最新部署任务指出,要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底,进一步优化现有政策,再加之央行 6 月末的积极表态,表示将积极推动已出台金融政策措施落地,加大存量商品房和存量土地盘活力度。预计下半年土储类专项债,尤其是涉及闲置用地处置、土储回收类专项债发行频次将进一步加快,与城市更新共同发力,在供需两方面促进行业加快稳定,助力构建房地产发展新模式。本月主要视点:房地产类专项债大增:环比上涨 54%至 856 亿,保障安居类专项债发行规模连续两月大幅增长。区域分化:本月八成房地产类专项债来自北京、安徽,其中北京达到 517 亿元。土地回购占比持续提升:安徽本轮土储专项债 45%用于土地回购,回购资金过半投向滁州市。1.本月地产类专项债达到 856 亿元,保障安居类专项债发行显著提速据 CRIC 整理,至截稿时 2025 年 6 月全国地方政府新增专项债发行规模为 3384 亿元,环比 4 月全月基本持平。其中明确主要投向房地产的专项债规模为 856 亿元(房地产类),环比大增 54%,为 2025 年上半年第二高点。得益于中央对于加快城市更新进程的持续推进,保障安居类2专项债本1 专项债公布存在一定延迟,上月份发行专项债一般要到次月中旬才会完全发布。2 在专项债分类目录中,保障性安居工程大类包含旧城改造、棚改、城中村、保障房、保租房、公租房等小类版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点月发行 656.5 亿元,连续两月大幅增长,并达到年内新高。部分资金投向房地产的专项债 91.5 亿元(混投地产类),环比下降超过九成,投向标的大多为公共设施等基建配套同时附带一些保障房建设或旧改,本月此类专项债发行频次显著减少。上半年新增专项债累计发行 1.8 万亿,其中 6538 亿投向房地产相关领域(主投+混投),占比36%,明确主要投向房地产的额度为 3060 亿元,占比 17%。本月发改委如期下达中央预算内投资城市更新专项资金,与财政部、住房城乡建设部共同加快推进北京、天津等 20 城实施城市更新行动。正如上月所预计,随着城市更新行动的加快推进,本月保障安居类专项债发行频次、规模显著增长。月中的国务院会议指出,未来将更大力度推动房地产市场止跌回稳,要扎实有力推进“好房子”建设,纳入城市更新机制加强工作统筹,在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持,下半年城市更新的持续推进,将进一步加快各地保障安居类工程的建设进度,相关专项债发行也会加快推进。国务院会议同时提出,要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底,进一步优化现有政策;月末央行货币政策委员会例会也提出,要着力推动已出台金融政策措施落地见效,加大存量商品房和存量土地盘活力度。得益于各地房地产库存的进一步厘清,以及央行在金融政策方面的推动落地,预计下半年土储类专项债,尤其是涉及闲置用地处置、土储回收类专项债发行频次将进一步加快。图:2025 年各月新增专项债主要投向说明:统计时间为 7 月 1 日,本文不涉及再融资专项债,下同数据来源:地方政府债券信息公开平台2.本月近八成房地产专项债来自北京、安徽北京本月发行专项债 517 亿元,占房地产类新增专项债的 60%,此外安徽省发行房地产类专项债也超过 100 亿元。北京:发行超 500 亿保障安居类专项债,加快推进城市更新。本月北京发行 21-35 期专项债,版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点其中 8 期投向保障安居类,主要涉及城中村改造、棚改、安置房等领域,并涉及少量一级开发和集租房。作为中央支持的样本城市,北京正在大额专项债的协同支持下,走出示范性的城市更新之路,为其他城市的旧改开发提供更多可参照样本。安徽:发行大额土储专项债,加快推进土地收储。本月安徽发行第 35-46 期专项债,共计 153亿元,其中 40-42 期为保障安居类专项债,合计 16.88 亿元,35-36 期为土储类专项债,合计 136亿元,土储类专项债中,明确涉及土地回购的项目资金为 61.5 亿元。6 月份为安徽省首次发布土储类专项债,此前房地产类专项债均主要投向保障安居方面。2025 年上半年,北京专门投向房地产类的专项债最多,达到 972 亿,其次是广东 307 亿。此外浙江、安徽、山东均在 200 亿以上,排在 3-5 位。上海专项债发行节奏与 2024 年相似,上半年尚未发行新增房地产类专项债。图:2025 年 6 月各地区新增房地产相关专项债发行规模数据来源:地方政府债券信息公开平台3. 土储类专项债本月发行 199 亿,2025 年累计发行达到 909 亿元本月明确主要投向房地产领域的 856 亿元专项债中,23%用于土地储备,共 199 亿。主要来自安徽的第 35、36 期专项债、山东的第 34 期专项债、以及深圳的第 25 期专项债,分别为 12.1 亿、123.8亿、59.9 亿和 3.6 亿。保障安居类专项债占比 77%,最大的一笔来自北京第 24 期,为 190 亿元,涉及东城区、朝阳区等 9 区的 20 个项目,主要为城中村改造、棚户区改造、安置房,涉及少部分一级土地开发项目。上半年,土储类专项债发行 909 亿元,在房地产类专项债中的累计占比为 29.71%。版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点图:2025 年土储类专项债的月度发行规模(亿元)数据来源:地方政府债券信息公开平台图:2025 年 6 月各地区房地产类专项债明细投向投向细分省份专项债期数发行时间发行规模(亿元)利率土地储备类199 亿安徽第 35 期6 月 23 日12.141.61安徽第 36 期6 月 23 日123.751.68山东第 34 期6 月 23 日59.931.68深圳第 25 期6 月 20 日3.551.4保障安居类656 亿

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房地产
2025-08-07
立鼎证券
马千里
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