2025年中国房地产专题：上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 12克而瑞专题上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判中国房地产专题2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 12克而瑞专题2025 年上半年重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增，究竟当前各地豪宅市场有怎样的分化特征，背后驱动原因几何，未来豪宅市场热度能否延续，我们将通过下文一一解析。一、引子：2025 年仍是千万豪宅“成交大年”，同比增幅显著好于新房平均（本节有删减）（一）20 城 2025 年上半年千万豪宅成交同比增 21%，二三线增幅超一线2025 年依旧是豪宅成交大年，重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增。20 个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、南京、青岛、苏州、厦门、佛山、珠海、无锡、天津、福州、西安、武汉、合肥、郑州）2025 年上半年总价 1000 万元以上商品住宅合计成交 2.1 万套，环比微降 7%，同比增长 21%，而百城新房成交上半年同比仅微增 5%，可见豪宅领涨全国，成交韧性较强。二三线城市千万豪宅成交增长相对明显。具体来说，核心城市中，4 个一线城市千万豪宅成交达 1.6 万套，同比增长 15%,16 个二三线城市成交 5871 套，同比增长 37%。图：核心 20 城 2009 年-2025 年前 5 月商品住宅总价 1000 万元以上成交套数（单位：套）数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统（二）北上广深杭 2025 年上半年千万豪宅成交破千套，甬榕庐等倍增（略）（三）京沪蓉甬高端住宅成交稳定，2025 年上半年千万豪宅成交占比持增分总价段来看，重点城市诸如上海、北京、成都、无锡、宁波等 2025 年上半年总价 1000-3000万豪宅成交占比较 2024 年增幅较为显著；宁波实现跳增，由 2024 年 1.89%增至 6.16%。而宁波、厦门、苏州等增幅较为显著总价段集中在 3000 万以上。表：2025 年上半年重点一二线城市总价 1000 万以上商品住宅成交套数占比和变动情况（单位：套）城市总价 1000-3000 万总价 3000 万以上版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 12克而瑞专题2022 年2023 年2024 年2025 年上半年2022 年2023 年2024 年2025 年上半年上海17.13%18.26%18.72%23.72%1.06%1.14%4.41%4.21%北京14.95%14.91%12.25%21.39%0.82%1.35%1.38%1.11%成都0.26%0.59%0.92%1.36%0.00%0.02%0.01%0.02%无锡0.51%0.47%1.53%1.82%0.01%0.01%0.01%0.00%宁波1.01%1.95%1.89%6.16%0.00%0.00%0.04%0.77%深圳14.53%14.02%9.25%8.83%1.21%0.73%1.11%0.83%杭州5.84%6.03%5.19%6.94%0.19%0.07%0.04%0.06%厦门7.65%9.13%3.93%4.92%0.04%0.08%0.06%0.23%广州3.69%5.77%5.49%4.19%0.26%0.50%0.37%0.36%南京3.05%2.28%3.32%3.22%0.12%0.08%0.07%0.07%苏州1.77%3.63%2.19%1.58%0.02%0.01%0.31%0.53%数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统（四）豪宅去化率显著超城市平均，上海 15 万+/平顶豪去化基本超 8 成从项目去化情况来看，豪宅去化率普遍高于城市平均，尤其在当前核心城市基本采取“提质缩量”供地模式保证地价维稳，因而也倒逼企业逐步提升产品品质，核心区域优质豪宅入市往往能取得不错的销售业绩。一线城市以上海为例，对比 2025 年以来单价超 10 万元/平项目开盘首日平均去化率和上海月度项目开盘首日平均去化率，可以看出，高端住宅去化领涨楼市，去化率基本在 6 成以上波动，6 月冲高至 95%。对于上海而言，区域分化持续加剧：2025 年以来，中心城区热度率先反弹，带动平均去化率上升；两极分化依然明显且典型，市中心+浦东去化率普遍 80%-100%，宝山+闵行去化约六成，五大新城去化 4 成以下。图：上海 2025 年以来单价超 10 万元/平项目平均去化率和城市项目平均去化率对比数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统下表我们罗列了上海 2025 年以来单价超单价超 15 万元/平部分项目开盘去化情况，可以看出去化率基本都在 8 成以上，大面积、高总价户型持续热销，这些豪宅产品往往位于黄浦-豫园、浦东新区-碧云等核心区域板块，单批次推售量基本在 100 套作用，“小步快跑”的推盘策略也使得顶豪市版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 12克而瑞专题场热度得以延续。表：上海 2025 年上半年单价超 15 万元/平部分项目开盘去化情况（单位：套）（略）二线城市以成都为典型代表，二季度以来，高端住宅集中入市使得市场热度延续高位，而当前新规住宅近乎成为了成都豪宅“标配”，我们统计了二季度以来成都有 8 个单价超 3 万元/平方米高端住宅入市，而 7 个均为新规住宅，去化率基本也都在 8 成以上。表：成都 2025 年二季度以来单价超 3 万元/平部分项目开盘去化情况（单位：平方米，套）（略）二、新房豪宅特征：大面积高总价“越豪越好卖”，上海“独占鳌头”全面领涨（本节有删减）（一）总价 5000 万以上高端住宅同比增 51%，上海占比近 8 成“一枝独秀”分总价段来看，豪宅市场整体呈现出“两头翘”特征：据 CRIC 监测数据，2025 年上半年总价1000-3000 万新房豪宅成交套数高达 19561 套，同比增长 25%；总价 5000 万以上新房豪宅成交套数为 621 套，同比增长 51%，增幅显著；仅总价 3000-5000 万新房豪宅成交同环比齐跌，降幅均在 3成左右，主要源于去年基数较高。表：2025 年上半年重点 20 城新建商品住宅总价 1000 万元以上成交套数（单位：套）总价段1000-3000 万元3000-5000 万元5000 万元以上成交套数195611257621环比-6%-27%36%同比25%-28%51%数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统分城市来看，主要呈现出以下特征：一方面头部城市豪宅市场集中度上升，上海、北京、深圳、杭州等热点城市豪宅市场累计占比豪宅市场 8 成份额，可以说这些城市短期新房市场热度主要依托豪宅改善盘支撑。另一方面，上海“一枝独秀”，在各总价段中成交绝对量和占比均居各城市首位，购买力基础雄厚对豪宅市场形成了有效的需求支撑，值得关注的是，顶豪（总价 5000 万以上）市场上海拥有绝对支配地位，2025 年上半年成交 482 套，占比高达 78%。表：2025 年上半年新房总价 1000 万元以上分总价段成交套数（单位：套）城市1000-3000 万元占比3000-5000 万元占比5000 万元以上占比上海618232%61449%48278%北京411721%17414%406%深圳21