中国房地产研报：价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势中国房地产研报2025 年 7 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势导读：价格指标如期反弹回升，平均议价空间连续 3 个月创新低文/马千里6 月份，二手房市场显现更多回稳信号：核心城市涨价小区占比回升至 48%，各类小区涨价小区占比均有所增加，刚需类成为本月涨价主力；挂牌价持续回落，议价空间再创新低，供求双方预期进一步趋同。年中市场交易虽出现一定波动，但从二手房价指标走势来看，仍延续了近半年以来的指标韧性，并且从高频交易小区数量、溢价空间等指标来看，二手房市场仍在稳市场进程中持续发挥重要作用：1.涨价小区数量如期回升，高频交易小区数量稍有回落为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等 11 个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近 2 个月交易量不小于 5 套。从统计结果来看，6 月有 48.3%的小区成交价格环比上涨，较上月增加了 3.4 个百分点，高频交易小区数量回落至 4412 个，但仍处于 2025 年以来均线水平以上。2025 年以来，涨价小区占比已经“一月涨一月跌”连续波动了半年，行业筑底期信号已十分明确。据月中国新办发布会透露数据，2025 年全国商品房交易量较 2024 年有所改善，尤其是二手房上半年交易量仍保持同比增长。就近半年发展趋势来看，价格走势震荡筑底、成交量同比实现止跌回升，说明二手房市场正在向着止跌回稳的方向继续迈进。短期而言，受年中新房市场流速加快影响，6 月份重点城市高频交易小区数量稍有回落，但从 CRIC 监测二手房交易数据来看，整体交易量仍和 5 月份保持持平，说明年中少数优质项目正在获得更多二手房成交，二手房小区之间的交易表现也在进一步分化。与买方出价意愿波动不同，卖方挂牌价仍在持续下调。2025 年 6 月，有 71.6%的小区挂牌价格下跌，较上月增加了 5.7 个百分点。虽然买方出价意愿持续波动，但 2025 年以来卖方降价意愿始终在逐月增加。这一方面表明，目前卖方的挂牌价格距离实际成交仍有一定空间，买卖双方对于价格的认知仍存在一定差异；另一方面也表明，当前的二手房交易规模虽然同比上涨，但是交易流速仍不足以满足二手房东的平均资金周转需求，言及卖方信心全面趋稳仍为时尚早，下半年主管部委在稳市场政策方面还需持续发力。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点图：2025 年 6 月典型城市二手房挂牌价与成交价环比上涨小区占比成交价上涨小区再度增加，挂牌价上涨小区持续减少说明：高频小区筛选标准为近 2 个月成交套数均不小于 5 套。农历新年后完善了小区样本库，并更新了往期对应数据数据来源：CRIC2.南京、苏州涨价小区占比大幅回升，杭州未能连续 5 个月过半小区涨价从城市表现来看，南京、苏州升至首位，有 56%的小区房价环比上涨。这两个城市 5 月份基数都不高，房价上涨小区占比均不足五成，而南京 4 月更是只有 40%的小区涨价。进一步联系交易规模来看，6 月份南京二手房成交量同环比降幅仍超过二成，高频交易小区数量也下降了 23%，本月的更多小区涨价，还是在缩量的大前提下实现的，并且涨价的项目，也更多的是前期价格跌幅较大的中低价格小区,集中于桥北、板桥、江宁东山等典型刚需大盘集中的板块。此外深圳、上海、西安、北京、重庆等城市本月也有过半小区房价环比上涨，其中深圳、上海房价上涨的小区占比分别较上月增加了 7 个和 8 个百分点。杭州在连续 4 个月过半小区涨价之后，6 月“仅有 ”47%的高频交易小区涨价，未能实现涨价小区占比的“连续 5 个月过半”，就结构性趋势来看，主要是由于改善和高端类小区房价回调所致，6 月份杭州刚需类小区仍有 50%房价环比上涨。武汉房价上涨小区占比进一步回落至 35%，连续两个月回落，二手房需求侧信心有待进一步巩固。就同比数据来看，房价上涨小区较 2024 年 6 月平均表现相似，若不是杭州本月恰好处于调整期，房价上涨小区占比将明显好于 2024 年同期。整体来看，2025 年以来行业企稳势头优于 2024 年，从小区价格动向来看，买方购房预期正在持续改善。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点图：2025 年 5-6 月及 2024 年 6 月典型城市二手房成交均价环比上涨的小区占比数据来源：CRIC3.挂牌价持续回落，平均议价空间延续低位2025 年 6 月，典型城市二手房平均议价空间为 15.1%，环比下降 0.3 个百分点，连续 3 个月创下指标新低。与上月预期一致，二手房买卖双方对于房价的心理预期在进一步趋同。6 月房地产销售指标虽然出现一定波动，但从议价空间指标来看，整体止跌回稳的大趋势仍在延续。从近期中央部委的工作任务布局来看，下半年将进一步加强城市工作，通过不断提升城市的承载能力和宜居性，推进农业转移人口市民化、加强县域城镇化建设、高质量开展城市更新、迭代建造高品质住宅，以此强化稳定需求侧支持，藉此进一步加快闲置、存量用地和存量待售商品房的处置进度，加快改善各地库存压力。与现阶段大力推进的融资支持、税费减免、购房补贴等政策工具形成合力，助力稳市场进程加快推进。随着供求预期的持续改善，预计下半年二手房平均议价空间将延续近年低位。图：过去一年典型城市二手房平均议价空间变动趋势说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点分城市表现来看，苏州、南京、西安等 7 个城市本月平均议价空间低于 15%，其中苏州、南京、西安、武汉更是连续 8 个月低于 10%，挂牌价中的“水分”相对较小，另一方面也说明这些城市小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，供求双方对于价格判断进一步趋同。图：2025 年 6 月二手房平均议价空间较小的典型城市说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC4. 各类小区涨价占比均环比增多，高端小区平均议价空间已降至 11%从小区类型来看，各类小区的涨价占比均有所回升。6 月有 49%的刚需类小区房价环比上涨，较上月增加了 5 个百分点，也是各类小区中涨价占比最高的。相较而言，改善和高端类小区的回升则不如刚需类小区，面对新房市场大力发展“好房子”、以及年中房企加大营销力度的影响，在产品需求迭代之下，面对新房市场的冲击，改善和高端类小区房价的回升正在面临着更多的压力。联系成交数据来看，6 月份重点城市二手房交易量同比持平，较上半年平均 12%的同比增速明显下降，增长动能有所放缓。议价空间方面，各类小区 6 月低位下行。横向比较来看，高档小区仍是各类小区中议价空间最低的，已经降至 11%。改善类小区平均议价空间 12%，排在第二。刚需类小区平均议价空间 18%，仍在相对较高的位置。虽然各类小区均有更多的样本出现房价回升，但是议价空间仍在回落，说明当前供求双方对于价格认知愈加一致，且供给侧对于挂牌价格的调整也更为积极。版权所有©克而瑞集团·研究中心