房地产案例研究|这个单价八万的项目为日光盘提供了清晰范式！

云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1案例研究|这个单价八万的项目为日光盘提供了清晰范式！项目表现：项目首开推出 231 套房源，认购率 196%，去化率 95%该项目坐落于浦东唐镇板块，由央企保利打造。住宅建筑面积达 7.48 万平米，占地面积 2.99 万平米，小区容积率为 2.5。项目一期于 2025 年 6 月 27 日开盘，首批推出 231 套房源，均价 80392 元/㎡，户型涵盖 104 - 106 ㎡的三房和 118 - 135㎡的四房，总价区间在 717 - 1191 万元，根据网签数据统计，去化率高达 95%。从安居客找房热度周度数据来看，该项目自亮相后关注度持续攀升，5 月第二周热度指数达到峰值，此后两个月基本维持在 110 以上（找房热度指数 85 以上表明项目较热，即购房者关注度较高）。资料来源：网上房地产、安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库这样的成绩在当下市场无疑是亮眼的，是什么让购房者在在众多新房中一眼能够相中该项目，难道仅仅是因为央企保利这块金子招牌，今天我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2项目诊断步骤一：识别项目竞品我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目 90 天内客户重合度最高的 13 个项目来看，保利旗下的项目就占了 5 个，且这些项目并非都是唐镇项目，像闵行的保利光合上城、宝山的海上臻悦都在其中。可见，央企保利品牌已积累了大量粉丝，不少购房者就是冲着保利品牌来关注项目的。这表明，在当下，信心和信任虽看似不起眼，却反而是强有效的营销利器。用心打造项目、做好品牌、坚持长期主义，能收获“1+1＞2”的成效。与该项目重合度最高的是闵行七宝的古美阅华项目，重合率高达 13%；最低的是中海·云邸玖章（南区）项目，重合率为 4%。项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较为找到项目症结所在，我们将该项目与竞品进行了对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平这五个维度展开，并据此得出项目与竞品的综合竞争力对比结果。总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。尽管有 4 个项目综合竞争力高于本项目，但除古美阅华外，其余 3 个项目的竞争力基本与本盘接近。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素（1）找房热度：项目热度高，显著高于竞品均值水平。与竞品项目相较，该项目的找房热度明显高于竞品平均水平，位居第二。如前文提及，近三个月来，该项目找房热度持续维持在 110 以上，呈现出极高的热度。据安居客平台统计的项目看房人数数据显示，本盘近 90 天内看房人数超 3000 人，即便在最近 30 天，看房人数也达1200 人以上，平均每天约有 40 人关注该项目。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库（2）客户分流：分流压力小，低于竞品均值水平。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目整体分流压力值为 2.89，在竞品中属于低分流项目，且低于竞品客户分流平均值 3.2。出现这种情况，要么是项目竞争力极强，与其他项目差距显著，令竞品难以匹敌；要么就是项目无人关注，购房者毫无兴趣。结合找房热度判断，该项目显然属于前者。云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库（3）户型匹配：改善型产品，完美命中市场需求。根据我们的产品供需分析，项目所在的唐镇板块 90-120 ㎡的三房和 120-140 ㎡的四房较为稀缺，尤其是 120-140㎡的四房供需不匹配度指数为 0.24，缺口明显，而本盘推出的主力产品为 104 - 106㎡的三房和 118 - 135 ㎡的四房，恰好契合板块内购房者的产品需求。项目还有很多创新，像 270°飘窗、大面积飘窗附赠、全明电梯厅、女神卫浴四件套、1500 ㎡度假会所，以及保利物业等，为户型产品增添了附加值，吸引更多购房者目光。图：浦东新区唐镇板块户型产品供需不匹配度数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；5（4）周边配套：配套较竞品稍弱，但基本满足生活需求。交通方面，项目距 2 号线唐镇站仅约 150 米，是标准的地铁房，2 号线作为上海最早且最重要的线路，贯穿东西，可直达张江和人民广场；商业配套方面，项目主要依托对面的阳光天地购物中心，500 米外还有恒生万鹏广场，总体来说，唐镇商业算不上高端，但能基本满足居民日常购物生活；医疗方面，唐镇缺乏大型三甲医院，多为社区卫生院，最近的三甲综合医院曙光医院距此 10 公里以上；教育资源是板块一大亮点，拥有福山唐城外国语小学、建平培德实验中学等优质学校；环境方面，项目附近有唐城绿地文化公园、唐镇公园、唐丰公园等丰富的生态资源。（5）价格水平：板块内高位且高于竞品均值水平，但低于周边二手房价格，存在价格倒挂。项目所在的唐镇板块是浦东新区的热门找房区域，6 月在浦东众多板块中找房热度位居榜首。当前，该板块商品住宅销售均价约 7.5 万元/㎡，略低于本盘。相较于竞品，本盘单价 8 万元/㎡，处于中等水平，基本与竞品均价持平。不过，和周边二手房相比，本盘价格优势明显，存在价格倒挂现象，像绿城玉兰花园（御园、臻园、公馆）、大名城紫金九号（一期、二期）、仁恒东郊花园等，二手成交价在 8.5 - 10 万元/㎡之间，明显高出本盘价格 10%以上。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库、安居客小程序云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；6小结：浦东唐镇保利项目首开去化 95%，核心在于“品牌+产品+价格”三箭齐发。身为央企，保利自带强大品牌影响力与流量，吸引众多品牌粉丝追随。104-135 ㎡三至四房精准填补板块 120-140 ㎡缺口，270°飘窗、度假会所等附加值放大改善吸引力；紧邻核心轨交、拥有优质学区、商业和公园满足日常所需，医疗配套短板被品牌溢价抵消。价格方面，8 万单价低于周边二手 10%以上，倒挂红利直接锁定摇摆客户，形成低分流、高热度的正向循环。该案例为打造“项目日光盘”提供了清晰范式：即先以品牌筑基，再以产品切中供需错位，最后用价格倒挂击穿最后的“观望”。