市场研究｜2025上半年楼市浅谈：政策密集托底稳预期，房企分化，布局核心显韧性

云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 市场研究 | 2025 上半年楼市浅谈：政策密集托底稳预期，房企分化，布局核心显韧性 01 2025 上半年住宅市场：政策支撑持续加码，市场调整待企稳 7 月 15 日，国家统计局发布截止到今年 6 月的全国房地产相关数据。 从 2020-2025 年上半年的新房销售金额来看，商品住宅销售走势呈现 “先稳后降、波动调整” 的特征。2020-2021 年保持正增长，分别为 10.8%、5.3%；2022 年起转入下行通道，当年同比大幅下跌 28.3%，2023 年降幅短暂收窄至 6.0% 后，2024 年再度同比下降扩大至 17.6%，2025 年上半年同比下降为 5.2%，虽较 2024 年全年有所缓和，但仍处于负增长区间。 2025 年住宅销售延续调整态势，但政策持续发力，交易数据呈现 “政策密集出台、市场交易逐步探底” 的特点。 从成交数据看，2025 年 1-6 月累计同比呈逐月下滑趋势，从 1-2 月的同比微降0.4% ，降幅扩大至 1-6 月的 5.2%，显示市场仍在寻底。 云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 数据来源：国家统计局。 数据来源：国家统计局。 从国家政策方面来看，上半年总体呈现三大特点： 一是中央层面高频部署，涵盖供需两端。3 月国务院从 “促需求、去库存、防风险” 部署工作，4 月政治局会议明确城中村改造和存量房收购，5 月金融 “组合拳” 154567162730116747102990848643884910.85.3-28.3-6.0-17.6-5.2-50.0-30.0-10.010.030.050.004000080000120000160000200000202020212022202320242025上半年2020年-2025年全国新建商品住宅销售金额商品住宅销售金额（亿元）同比(%)9160183622386630119388499202550462538730-0.4-0.4-1.9-2.8-5.2-10-8-6-4-20010000200003000040000500001-2月3月4月5月6月2025年1-6月全国新建商品住宅销售金额月度走势累计销售金额（亿元）单月累计同比(%)云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 下调利率，6 月国务院聚焦 “好房子” 建设，形成政策闭环。 二是多部门协同发力。6 月自然资源部通过专项债盘活存量土地，财政部等确定 20 个城市更新试点，央行等降低购房融资成本，政策覆盖土地、金融、财政等关键领域。 三是地方积极落地。根据 58 安居客研究院不完全统计，上半年，全国超 60 城优化公积金政策，29 个城市推出购房补贴，15 个城市发布推进城市更新，与中央政策形成联动。 整体来看，2025 年政策力度持续加大，但市场恢复仍需时间，政策效果有待进一步释放。 2025 年 1—6 月中央层面主要地产政策 时间 发布主体 政策要点 3 月 5 日 国务院 两会《政府工作报告》明确“持续推动房地产市场止跌回稳”、从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作。 3 月 11 日 自然资源部 发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》。 4 月 25 日 中央政治局会议 加力实施城市更新行动、有力有序推进城中村和危旧房改造等。 5 月 7 日 央行、金融监管总局等 5 年期以上 LPR、5 年以上首套公积金贷款利率分别降至 3.50%、2.60% 5 月 15 日 国务院 发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务。 云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 6 月 4 日 财政部、住建部 公示 2025 年城市更新行动评审结果，北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖等 20 个城市入围。 6 月 13 日 国务院 国务院常务会议指出，要扎实有力推进“好房子”建设；要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底；更大力度推动房地产市场止跌回稳。 02 房企业绩冰火两重天，城市布局与定位趋向高能级城市 从 2025 年 1-6 月房企销售总额同比数据来看，不同房企表现分化明显。 保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地合同签约销售金额突破 1000 亿元，分别达到 1452 亿元、1222 亿元、1202 亿元、1103 亿元。 其中，中国金茂、越秀地产、华发股份、建发房产，实现同比正增长，涨幅分别为 19.8%、11.0%、11.0%、4.9%，中国金茂以近 20% 的涨幅领先。 其余房企则呈下滑态势，绿城中国、华润置地、招商蛇口跌幅相对较小，分别下降3.4%、11.6%、11.9%。保利发展、中海地产同比分别下降 16.3%、19.0%。万科集团跌幅最大，达 45.7%。 整体而言，头部房企中部分企业保持增长韧性，部分企业仍面临销售压力。 云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 数据来源：各房企 2025 年 6 月业绩公告（公告数据为初步核算）； 在销售均价方面，2025 年上半年，全国代表房企销售均价集中在 2 万—2.7 万元之间，依照目前全国各城市的新房销售均价，可见龙头房企布局在一线和二线的集中度非常高。 根据计算，越秀地产以 42063 元 / 平方米的均价位居榜首，远超其他企业； 华润置地、建发房产、招商蛇口、华发股份均价在 2.6 万—2.7 万元 / 平方米区间，紧随其后； 中海地产、绿城中国、中国金茂均价处于 2.2 万元 - 2.3 万元 / 平方米水平； 保利发展和万科集团均价相对较低，分别为 20345 元 / 平方米、19443 元 / 平方米。 1452 1222 1202 1103 889 691 615 534 533 502 -16.3-3.4-19.0-11.6-11.9-45.711.04.919.811.0-80.0-60.0-40.0-20.00.020.040.004008001200160020002025年1-6月 全国部分代表房企合同销售金额物业销售金额（亿元）同比（%）云洞察-市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 6 数据来源：各房企 2025 年 6 月业绩公告数据计算所得（公告数据为初步核算）； 销售均价的差距与各房企的布局城市、产品定位等因素相关，高端定位及核心城市布局的房企均价优势更明显。 例如今年销售均价超 4 万/平方米以上的越秀地产，在一线城市销售金额占比达79%，三四线仅 4%。 越秀地产广州区域自 2024 年起投资策略便已发生转变，开始倾向于拿 “小而美” 的地块，高周转、快进快出。如越秀桂悦东晓、越秀云悦、珑悦西关等，凭借