房地产行业寻找楼市复苏线索系列报告3之【香港】：东方之珠，否极泰来

行业评级：看好2025年7月东方之珠，否极泰来——寻找楼市复苏线索系列报告3 之【香港】证券研究报告分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001摘要2p香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础。•经济与产业优势：香港作为全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，是中国和国际接轨的重要窗口。金融服务占GDP近25%，贸易物流、专业服务及旅游业共同支撑经济复苏，2023年GDP增速回暖。•人才与资本双轮驱动：2023年人口触底反弹至750万，得益于“高才通”“优才计划”等引进人才政策，吸引大量中产及高学历人才。除此之外，中美博弈加剧，打算赴美的留学生被限制，而香港教育资源优越、欢迎留学生赴港留学进一步吸引人才。此外，香港个税（薪俸税）制度以低税率、宽免额高、税基窄为核心竞争力，对吸引全球人才具有显著优势。中美博弈下国际资本回流，2025年港股市值攀升，教育与金融优势强化了人才和资金的聚集效应。•购买力提升与市场回暖信号：2025年3月，香港家庭月收入中位数持续攀升至3万港元，高收入人才以及劳动力市场结构的改变使得香港中原租金指数从2023年回暖。与此同时，Hibor下降致使2025Q2房贷利率最低达2.35%，同时租金回报率提升达到2.6%-4.5%，租金回报率>房贷利率，支撑购房需求回暖。•政策松绑刺激需求释放：2024年2月"撤辣"政策全面取消印花税，税率降低带动内地买家购买力度。政策放宽配合利率下行环境，推动2024年新房成交量同比大增，市场活跃度明显提升。p政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著。•新房市场：政策驱动成交放，2024年香港新房成交1.68万套，同比大增59%，其中香港岛成交量同比增加显著。2024年新增供应47栋楼，AB类小户型（<70㎡）占比近90%，小户型去化率较高，三房以上去化率边际改善较大。截止2025Q2，香港私人住宅空置率降至4.6%，属历史低位。•二手房市场：刚需主导结构性复苏，2024年二手房成交3.12万套，同比增长13%，二手房市场400万港元以下成交率上升，400万港元以上成交量表现乏力。二手房占总成交量（新房+二手）比例在2024年略有回落到65%，主因政策分流需求至新房。•竞争格局集中：Top5房企（新鸿基、恒基等）占据近50%市场份额，本土巨头与内地房企各具优势，产品定位差异化。p香港楼市复苏启示：政策、人口与金融需协同•复苏核心驱动：政策端全面“撤辣”降低交易成本，需求端人才流入及低利率环境形成合力。•对内地的启示：一线城市可借鉴“一步到位”松绑限购限贷，降低交易税费；匹配人才政策与住房供应；推动房贷利率与租金收益率正向挂钩，激活需求。•风险提示：新房库存较高，Hibor和汇率波动可能影响购房需求目录C O N T E N T S香港的基本面变化01302 香港新房和二手房市场分析03香港房企梳理香港的基本面变化01Partone4香港的基本面变化015香港：东方之珠•香港：背靠祖国、面向世界，以自由开放为基，法治完善护航，稳踞全球第三大金融中心。香港具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，是中国和国际接轨的重要窗口。•香港四大主要支柱产业2023年占香港GDP的57.1%，其中金融服务占比24.9%、贸易物流18.8%、专业服务等10.8%、旅游2.6%（较2022年0.4%显著修复）。金融服务近十年GDP占比持续提升。1.1 香港情况概览资料来源：香港政府统计处，浙商证券研究所6.40-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.00201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024图：香港GDP增速（%）0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023金融服务贸易及物流专业服务及其他工商业支援服务图：香港GDP主要行业占比变化（%）香港的基本面变化0161.2 人口先跌后涨资料来源：香港政府统计处，浙商证券研究所图：近10年内中国香港人口数变化7050710071507200725073007350740074507500755076002014-062015-012015-082016-032016-102017-052017-122018-072019-022019-092020-042020-112021-062022-012022-082023-032023-102024-052024-12中国香港:人口数（千人）香港人口动态：触底回升，人才政策驱动增长•2019-2022H1年持续下行：香港人口从2019年峰值750万缓降至2022年734万，我们认为香港人口下行主要受老龄化与移民潮的双重影响。•2023年起强势反弹，2023年人口回升至750万（同比+3.1%）：我们认为香港人口2022年反弹主要受两方面因素影响——香港人才引进政策和国际局势变化。•根据香港入境处公布，香港高才通A类人才的申请收入门槛是250万港元，但实际上以年收入超过300万获批的人士并不在少数。2024年有1.2万多高才通收入高于250万港币。高收入人才的引入为香港楼市的租赁和购买力提供了一定的支撑。1.政策驱动移民增加 （见下章节）Ø "高才通计划" 2023年有4.6万人获批，科技&金融专才占比超70%Ø 优才计划 2023年获准数达历史峰值（同比+355.85%）Ø 输入劳工计划 建筑业、运输业引入超2万名外劳2.海外人才回流加速Ø新加坡生活成本高企Ø欧美治安问题推动"返港潮"Ø香港税收制度成为人才磁石（见下章节）香港的基本面变化017•最新人才引入政策:香港优才计划取消打分制；高才通面向高收入者或百强名校毕业生；专才行业放宽至 IT、医疗等，需雇主担保；留学进修门槛低，1 年硕士毕业可获 24 个月 IANG 签证；投资入境重启，门槛 3000 万港元。同时，政策收紧续签要求，强调 “在港关联”，建议根据自身情况精准匹配途径。人才引入政策引入21万人：自2022年底香港推出多项输入人才计划以来，截至2025年4月底，共收到逾47万份申请，已批出逾31万份申请，近21万名人才已抵港。1.3 香港人才引入政策政策优才计划高才通计划专才计划留学进修计划新资本投资者入境计划配额期限无期限2023-2024年AB类无期限C类限额1万元/年无期限无期限无期限申请条件•本科及以上学历•综合计分制12项评核准则满足6项（含）以上，或成就计分制2项评核准则满足1项（含)以上•A类：申请前12个月收入达250万港币及以上•B类：合资格大学学士学位，5年内有3年及以上工作经验•C类：5年内获合资格大学学士，工作经验不足3年•本科学士学位条件优秀可放宽至大专•申请时已获得香港公司 offer•香港公司需实际运营，有办公地址和本地员工•本科学历以上（含专升本）•符合所申请学校