地产行业周报：对照港资地产，关注受益“好房子”止跌回稳、分红具吸引力房企

1对照港资地产，关注受益“好房子”止跌回稳、分红具吸引力房企证券研究报告2025年7月6日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：区域楼市回暖叠加持有物业稳定分红预期，带动港资地产上涨。近期市场对港资地产股关注度升温，主要港资地产自4月低点以来明显反弹，新鸿基地产、恒隆集团较4月低点涨幅均超35%，太古地产、嘉里建设涨幅亦超25%，我们判断港资地产反弹主要因：1）中国香港楼市自4月低点以来逐步回暖，中原经纪人香港住宅售价指数自4月下旬以来震荡上行，6月末已较4月低点累计上涨16.6%；2）港资地产持有物业提供稳定现金流及分红预期，如太古地产2021年来分红稳步上行，2024年分红对应最新市值股息率仍有5.6%。 关注受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企。对比内地楼市，尽管1-5月全国商品房销售面积同比降2.9%，但我们需看到：1）部分核心城市核心区及好房子正逐步止跌企稳；2）部分持有优质业务或开发相对健康房企分红仍保持稳健，如华润置地、建发国际集团2022年以来分红整体稳定，2024年分红对应最新市值股息率仍有5.2%和7.2%。 政策预期升温叠加港资地产带动，短期板块配置窗口正逐步临近。短期楼市回落叠加7月重要会议临近，板块博弈情绪有所升温，同时我们认为市场过多关注楼市整体表现，而忽略了部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，部分优质房企已逐步走出低谷且分红仍相对稳定，短期板块配置窗口或逐步临近。 个股建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；4）经纪公司贝壳。政策环境监测：桂林再次征集已建成存量商品房房源收购用作保障性住房，荆州有序推进现房销售。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(6.28-7.4)重点50城新房成交2.6万套，环比降3%，重点20城二手房成交1.8万套，环比降12.4%。7月（截至4日）重点50城新房日均成交同比降17.2%，环比降26.5%；重点20城二手房日均成交同比升7.6%，环比升8%。2）库存环比下降，去化周期19.1个月。截至7月4日，16城取证库存9084万平，环比降1.2%，去化周期19.1个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行86.3亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.29%，跑输沪深300（1.54%）；当前地产板块PE（TTM）39.74倍，估值处于近五年95.56%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：广西桂林市住房和城乡建设局网站，荆州市人民政府网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年7月1日 桂林再次征集已建成存量商品房房源收购用作保障性住房2025年7月3日 荆州2026年1月1日起新出让土地开发商品房原则上实行现房销售，2025年8月1日后取得施工许可证工程形象进度应达建筑主体结构封顶市场运行监测4资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(6.28-7.4)重点50城新房成交2.6万套，环比降3%，重点20城二手房成交1.8万套，环比降12.4%。7月（截至4日）重点50城新房日均成交同比降17.2%，环比降26.5%；重点20城二手房日均成交同比升7.6%，环比升8%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.8.1024.10.1024.12.1025.2.1025.4.1025.6.10万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.72024.92024.112025.12025.32025.52025.7新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期19.1个月点评：截至7月4日，16城取证库存9084万平，环比降1.2%，去化周期19.1个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.7.122.9.222.11.423.1.623.3.1723.5.1923.7.2123.9.22 23.11.24 24.1.2624.3.2924.5.3124.8.224.10.424.12.625.2.725.4.1125.6.1316城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格下降。R001下行9.94BP至1.36%，R007下行43.20BP至1.49%。截至7月4日，OMO存量（MA10）余额为14528.1亿元，较6月27日增加2663.2亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格下降资料来源：Wind，平安证券研究所资金价格下降（%）OMO存量（MA10）环比上行62025/6/272025/7/4涨跌幅（BP）1D1.461.36-9.947D1.921.49-43.2014D1.851.54-31.681M1.801.63-16.861D1.371.31-5.437D1.701.42-27.4614D1.761.50-26.30ON1.371.31-5.801W1.671.42-24.501M1.621.58-3.903M1.631.60-3.30RDRSHIBOR-100-60-2020600400080001200016000200002400028000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元)资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为86.3亿元，总偿还量为39.7亿元，净融资额为46.6亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3170.9亿元，同比24年减少约2.1%；向后看，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约591.2亿元。境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上