地产行业2025年度中期投资策略：品质时代来临，适配改善型房企

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 品质时代来临，适配改善型房企——地产行业 2025 年度中期投资策略 2025年06月19日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 34 当前较低景气度下的房地产市场的主要目标为“止跌回稳”，而城市更新、收储和“好房子”建设为现阶段房地产行业重点工作和抓手，对现房影响或不必消极。新房市场稀缺的优质产品项目在去化速度和销售溢价方面已有验证，推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台；关注具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 34 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 品质时代来临，适配改善型房企——地产行业 2025 年度中期投资策略 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压》2025.05.29 2、《房地产：城更纲领文件出台，推进行业止跌回稳》2025.05.20 扫码查看更多 行业观点 ➢ 基本面复盘：供需两侧持续修复，改善产品主导新房市场 2025 年以来，房地产基本面呈现边际改善迹象。销售端，新房市场企稳迹象逐步显现，改善型产品入市带动高能级城市房价企稳；二手房市场延续“以价换量”趋势，重点 15 城成交创五年新高。投融端，开工竣工仍处于筑底调整阶段，政策扶持叠加销售改善带动房地产到位资金逐步企稳。土地市场“提质缩量”，核心城市热度回升，2025 年前 5 月宅地成交均价同比上涨 30.7%。头部房企凭借资金与品牌优势，持续增强在核心区域的资源布局，有望率先受益于市场筑底回暖。 ➢ 围绕新发展模式主线，城改、收储和“好房子”为现阶段重点工作 1） 城改&收储：城市更新指导文件出台，资金、制度等多方配套支持明确，多省市将城市更新在政府工作报告中重点部署；土地收储落地较快，截至 2025 年5 月上半年已有超 3500 亿规模，盘活存量，助力市场修复。 2） “好房子”：“好房子”2025 年首次进入政府工作报告，5 月住宅新规全面实施，存量时代新房品质或再上台阶，改善房企预计更适配，高品质的住宅获市场认可，北上深杭中高总价段成交套数占比呈上升趋势。 3） 现房：现房推进顺势而为（2025 年 1-4 月现房成交占比 32.5%），全面推行预计将是较长周期的进程，当前以部分库存去化周期较长的城市试点为主，助力存量去化和房价稳定；库存较低、楼市相对健康的城市（如上海、杭州等）预计缓慢推行。 4） 房价：截至 2025 年 4 月，70 个大中城市新房房价指数回落至 19Q2 水平，二手房房价回落至 17Q1 水平，在 2024 年四季度系列政策出台后房价降速放缓；2025 年 4 月，一线城市租金回报率（平均 1.67%）与十年期国债利率（1.62%）相当，房产实物估值亦较低，资金配置房地产的意愿或提升，支撑房价止跌。 ➢ 2025 年全年展望：黎明渐近，信心比金坚 ①新开工：基于房企可开工量和开工意愿，预计 2025 年新开工面积为 6.15 亿方，同比-16.8%。②销售：优质项目入市带动新推去化提升，而滚存去化仍有难度，预计 2025 年销售面积 8.57 亿方，同比-12.0%；预计 2025 年销售金额为 8.47 万亿元，同比-12.5%。③竣工：领先竣工 3 年销售和新开工面积 2022 年出现下滑，预计 2025 年竣工面积为 5.98 亿方，同比-18.9%。④开发投资：预计 2025 年房地产开发投资总额 8.88 万亿元，同比-11.4%。 ➢ 投资建议：品质时代来临，适配改善型房企 当前较低景气度下的房地产市场的主要目标为“止跌回稳”，而城市更新、收储和“好房子”建设为现阶段房地产行业重点工作和抓手，对现房影响或不必消极。新房市场稀缺的优质产品项目在去化速度和销售溢价方面已有验证，推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台；关注具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 -20%0%20%40%2024/62024/102025/22025/6房地产沪深3002025年06月19日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 34 行业研究|行业深度研究 正文目录 1. 基本面复盘：供需两侧持续修复，改善产品主导新房市场 ................. 5 1.1 销售：新房成交逐步企稳，二手房延续以价换量 ................... 5 1.2 投资：土地市场“提质缩量”，头部房企拿地积极 .................. 9 1.3 融资：到位资金有所回暖，融资支持仍需增强 .................... 11 2. 围绕新发展模式主线，城改、收储和“好房子”为现阶段重点工作 ........ 13 2.1 城改扩围加力推进，存量土地收储规模初现 ...................... 14 2.2 “好房子”要求标准提升，地产迈向产品为先时代 ................ 17 2.3 现房试点顺势而为，预计高库存城市先行........................ 20 2.4 房价回调三年，寻找支撑逐步走向止跌回稳 ...................... 22 3. 2025 年全年展望：黎明渐近，信心比金坚 ............................. 26 3.1 新开工：预计 2025 年新开工面积 6.15 亿方，同比-16.8% .......... 26 3.2 销售：预计 2025 年销售面积同比-12.0%，销售金额同比-12.5% ..... 27 3.3 竣工：预计 2025 年竣工面积为 5.98 亿方，同比-18.9% ............ 29 3.4 开发投资：预计 2025 年开发投资 8.88 万亿元，同比-11.4% ........ 30 4. 投资建议：品质时代，适配改善型房企 ............................... 31 4.1 基本面政策面共同影响行情，估值仍处历史底部 .................. 31 4.2 投资建议 ..........................................