房地产行业地产及物管行业周报：5月投资销售两端走弱，期待更大力度止跌回稳

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 06 月 22 日 5 月投资销售两端走弱，期待更大力度止跌回稳 看好 ——地产及物管行业周报（2025/06/14-2025/06/20） 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交环比回升，新房成交推盘比上升。上周（25/6/14-25/6/20）34 个重点城市新房合计成交 248 万平米，环比+11%；其中，一二线环比+10%、三四线环比+26%；6 月一手房月成交同比-11%，较 5 月-2pct；其中，一二线同比-11%、三四线同比-10%，分别较 5 月-1pct 和-15pct。上周 13 个重点城市二手房成交124 万平米，环比+2%；6 月截至上周二手房累计成交同比-2.5%，较 5 月+6pct。库存方面，上周 15 城推盘 94 万平米，对应成交推盘比为 1.06 倍，最近三个月（25 年 3 月-25 年 5 月）分别为 1.36 倍、0.86 倍和 1.14 倍。至上周末，15 城可售面积 8,954 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为 19.8 个月，环比+0.3 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。 ⚫ 主要政策新闻：1-5 月商品房销售面积同比-2.9%，西安鼓励房企自主下调容积率。据统计局，2025 年 1-5 月，全国房地产开发投资额 36,234 亿元，同比-10.7%；新建商品房销售面积 35,315 万平方米，同比-2.9%。因城施策方面，西安出台楼市新政，支持提取公积金付首付，实施土地出让金分期缴纳，鼓励企业结合市场需求自主下调容积率。武汉就优化落户政策公开征集意见，拟进一步放宽多项落户条件。购房补贴方面，衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，补贴额高达 20 万元。公积金政策方面，湖南二孩三孩家庭公积金贷款额度上限提高 20%、30%。温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策。杭州公积金个人账户可直付购房首付款。淄博上调多子女家庭贷款上浮比例至30%，最高可贷 160 万元。 ⚫ 公司动态跟踪：保利发展获超短融注册 50 亿额度。保利发展收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司超短期融资券注册，注册额度 50 亿元。中国金茂公告，陈爱华因须投入更多精力于其他公务而辞任本公司非执行董事、审核委员会委员，崔焱获董事会委任为本公司非执行董事、薪酬及提名委员会委员及战略及投资委员会委员，刘文获董事会委任为本公司非执行董事及审核委员会委员。城建发展公告，公司现持有国信证券股份有限公司 2.58 亿股，占其总股本的 2.68%，公司收到2024 年度分红款 9,021.69 万元，该笔款项将计入公司 2025 年度投资收益。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产和物管板块均跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.69%，沪深 300 指数下跌 0.45%，相对收益为-1.24%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 14 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：西藏城投、市北高新、荣丰控股、ST 中珠、数源科技，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为中交地产、莱茵体育、珠江股份、天保基建、*ST 中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.63%，沪深 300 指数下跌 0.45%，相对收益为-0.17%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 13.5/12.0 倍；物管 25/26PE 均值分别 12.7/11.3 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好产品力强、库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近 3 年，但量价并未如期进入正向循环，因而预计后续仍有必要加大政策支持力度。近期房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共13页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 11%，一二线环比上升10%、三四线环比上升 26% 上周(6.14-6.20)34 个重点城市新房合计成交 247.9 万平米，环比上升 11.4%，较 24年周均成交 291.7 万平米下降 15%，较本年周均成交 234.7 万平米上升 5.6%。 其中一二线城市合计成交 226.1 万平米，环比上升 10.1%，较 24 年周均成交 261.2万平米下降 13.4%，较本年周均成交 214 万平米上升 5.7%。三四线城市合计成交 21.7 万平米，环比上升 25.9%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 28.6%，较本年周均成交20.8 万平米上升 4.8%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：6 月 34 城月成交同比下降 11%，一二线同比下降11%、三四线同比下降 10% 6 月(6.1-6.20)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 632.9 万平米，较 5 月同期环比上升 9.1%，较去年 6 月同期同比下降 10.9%。其中当月成交同比较 5 月下降 1.6pct；年初累计至今成交 0.57 亿平米，同比下降 10.2%。 其中一二线城市合计成交 581.8 万平米，较 5 月同期环比上升 9.6%，较去年 6 月同期同比下降 11%，其中当月成交同比较 5 月下降 0.5pct；年初累计至今成交 5226.6 万平米，同比下降 7.4%。三四线城市合计成交 51.2 万平米，较 5 月同期环比上升 4.1%，较379 370 431 431 486 357 336 261 214 242 168