固定收益专题报告：初看REITS的投资机会(系列二)

固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的声明 渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 27 固定收益研究 证券研究报告 固定收益专题报告 证券分析师 李济安 022-23839175 lija@bhzq.com [Table_IndInvest] 王哲语 SAC NO：S1150524070001 022-23839051 wangzheyu@bhzq.com 核心观点： 2021 年 6 月，首批公募 REITs 上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持续推出，公募 REITs 进入常态化发展阶段，发行提速后存量规模迎来较快增长。截至 2025 年 6 月 6 日，市场共有 66 只 REITs 产品上市，累计发行规模超 1700 亿。从资产性质看，产权类的 REITs 发行数量更多，特许经营权类的 REITs 发行规模更大。每个 REITs 的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的 REITs 主要集中在交通基础设施 REITs，单个发行规模较小的 REITs 主要集中在园区基础设施 REITs。 截至 2025 年 6 月 6 日，全市场 REITs 总市值达到 2020.74 亿元，与发行规模对比，市值低于发行规模的 REITs 共有 15 只，其中交通基础设施 8 只，园区基础设施6 只，生态环保基础设施 1 只。交易热度方面，REITs 的流动性整体偏低。首批 9 只REITs 发行后，2021 年 6 月当月换手率为 4.62%，此后换手率从 0.75%低位回升，在 2022 年 2 月换手率升至 3.39%后，交易热情逐渐消退，换手率持续低位波动，2023 年行情不佳也一定程度上影响了交易热度，年度换手率呈逐年下降的趋势，2024 年换手率已降至 0.82%。2025 年以来，REITs 表现较好，成交量处于高位，2月达到历史峰值，换手率也处于相对高位，随后月份成交量及换手率均呈下降态势。截至 6 月 6 日，2025 年换手率为 0.80%。 从 REITs 投资者份额比例来看，战略投资者占比最高，占总份额比例在 55%-84%，是主要的投资力量；网下投资者占比次之，占总份额比例在 11%-32%；公众投资者占比较低，占总份额比例在 3%-14%。REITs 市场以机构投资者为主，个人投资者持有份额比例较低。2024 年报数据显示，机构投资者持有比例均高于 80%，且多数 REITs 机构投资者持有比例在 95%以上。由于持有较大规模基金份额的战略投资者以长期持有为主，较大比例份额存在禁售限制，实际流通的基金份额较少。 从基金份额持有人户数和机构投资者持有比例的变化趋势来看，部分投资者选择 REITs 上市后将认购的份额抛出，以至于持有人户数持续减少，而机构投资者则以买入持有为主，因此份额集中度整体上升。此外，也有部分 REITs 机构投资者份额比例减少，华夏中国交建高速 REIT、鹏华深圳能源 REIT、华夏合肥高新产园 REIT是近两年连续被机构投资者减持的 REITs。 从基金流通份额和非流通份额的变化趋势来看，所有 REITs 的流通份额都是在逐年增加，这主要是限售份额解禁以及部分份额从场外转到场内流通有关，非流通份额则基本是逐年减少，仅 2023 年中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 和红土创新盐田港 REIT 扩募后非流通份额增加。 前十大持有人方面，2024 年报显示 REITs 前十大持有人份额比例在 45%-88%，年报披露的持有人主要是原始权益人、证券公司、保险、资管、基金、信托等。 梳理目前上市的 66 只 REITs 解除限售时间及份额可知，2022 年、2023 年、2024年、2025 年、2026 年、2027 年、2028 年、2029 年、2030 年、2035 年、2047 年，分别解禁 26.23 亿份、29.72 亿份、16.96 亿份、73.76 亿份、33.65 亿份、46.02 亿份、16.96 亿份、38.51 亿份、10.24 亿份、1.70 亿份、2.55 亿份（上述解禁份额含 2023年扩募 REITs 的限售份额）。从份额来看，2025 年解禁规模最大，近三年的解禁并未对市场形成明显冲击的经历推断，预计 2025 年冲击有限，且在利率下行的大趋势下，REITs 流动性增强或将更有吸引力。 风险提示： 政策推动不及预期，违约超预期，统计口径偏差，不构成投资建议。 初看 REITs 的投资机会（系列二） ――固定收益专题报告 分析师：李济安 SAC NO：S1150522060001 2025 年 6 月 12 日 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的声明 2 of 27 目 录 1. REITs 的发行趋势 ..................................................................... 4 2. REITs 的市值及市场表现 ............................................................... 6 3. REITs 的投资者结构 .................................................................. 13 4. REITs 份额解禁时间表 ................................................................ 22 5. 投资观点 ........................................................................... 24 6. 风险提示 ........................................................................... 25 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的声明 3 of 27 图 目 录 图 1：按认购截止日统计的 REITs 发行趋势（