房地产行业土地市场月度跟踪报告(2025年4月)：1-4月光大核心30城宅地土拍“量价齐升”

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 5 月 26 日 行业研究 1-4 月光大核心 30 城宅地土拍“量价齐升” ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 4 月） 房地产（地产开发） 2025 年 1-4 月，百城宅地成交建面同比+1.5%，成交楼面均价同比+20.2%。 2025 年 1-4 月，百城住宅类用地成交建面为 5,667 万平，累计同比+1.5%；成交楼面均价为 7,738 元/平方米，累计同比+20.2%。分能级城市来看，1-4 月， 一线城市：供应住宅类用地建面为 343 万平，累计同比+4.8%；成交建面为 244万平，累计同比-19.8%；成交楼面均价为 45,072 元/平方米，累计同比+65.2%。 二线城市：供应住宅类用地建面为 2,900万平，累计同比-4.7%；成交建面为 2,579万平，累计同比+2.2%；成交楼面均价为 9,281 元/平方米，累计同比+20.4%。 三线城市：供应住宅类用地建面为 2,875 万平，累计同比-32.7%；成交建面为2,845 万平，累计同比+3.3%；成交楼面均价为 3,140 元/平方米，累计同比+5.5%。 2025 年 1-4 月，TOP50 房企新增土储价值同比+46%，新增土储面积同比+2%。 2025 年 1-4 月，TOP50 房企新增土储价值 3,761 亿元，累计同比+46.3%，前三名为中国金茂（356 亿元）、绿城中国（355 亿元）、华润置地（329 亿元）；1-4 月，TOP50 房企新增土储面积 2,779 万平，累计同比+1.7%，前三名为绿城中国（153 万平）、保利发展（134 万平）、邦泰集团（126 万平）。 2025 年 4 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 12.9%，同比+9.6pct。 2025 年 4 月，光大核心 30 城成交宅地 101 宗，同比+7.4%,，成交建面 640 万平，同比-12.8%，成交宅地总价 903 亿元，同比+24.1%，成交楼面均价 14,112元/平，同比+42.4%；核心 30 城宅地成交整体溢价率为 12.9%，同比+9.6pct。 4 月份重点城市土拍热度继续保持高位，其中杭州 7 宗土地成交溢价率超过50%，滨江集团以 19,306 元/㎡的楼板价获得杭州萧山区一地块，溢价率 74.4%；绿城中国以 35,066 元/㎡的楼板价获得杭州萧山区一地块，溢价率 59.4%；保利发展以 51,611 元/㎡的楼板价获得杭州萧山区一地块，溢价率 58.8%。 2025 年 1-4 月，光大核心 30 城成交宅地 400 宗，同比+26.2%，成交总建面 2,774万平，同比+7.9%，成交总价 3,694 亿元，同比+38.6%，成交楼面均价 13,318元/平，同比+28.5%；核心 30 城整体溢价率为 17.2%，同比+11.0pct。 投资建议：回顾 2024 年，房地产行业优化政策密集出台。4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”；5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限；9 月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，统一下调按揭首付比例最低至 15%，地方政府“因城施策”差异化调整本地首付比例和按揭利率；10 月提出支持专项债收购存量土地、收购存量商品房用于保障房，通过货币化安置新增 100 万套城中村及危旧房改造；11 月继续优化房地产有关税收政策，12 月中央经济工作会议提出大力实施城市更新；得益于“一揽子政策组合”的精准发力，2024 年四季度房地产市场热度明显提升。展望 2025 年，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，建议关注中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份；2）消费类商业公募 REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250515 1-4 月核心 30 城新房成交均价累计同比+5%，10 城二手房均价同比+2%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 4 月） 20250424 Q1 重点城市土拍热度持续上升，核心 30 城宅地成交均价同比+24% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 3 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 ......................................................................................................... 3 1.1 2025 年 1-4 月百城土地成交建面同比-10% .................................................................................................... 3 1.2 2025 年 1-4 月百城宅地成交建面同比+1.5% .................................................................................................. 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ............................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 ......................................................................................................... 8 2