地产及物管行业周报：一二手房成交环比改善，5年期LPR下降10BP

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 05 月 25 日 一二手房成交环比改善，5 年期 LPR 下降 10BP 看好 ——地产及物管行业周报（2025/05/17-2025/05/23） 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一手房成交环比改善、二手房微增，新房成交推盘比提升。上周（25/5/17-25/5/23）34 个重点城市新房合计成交 280 万平米，环比+17%；其中，一二线环比+20%、三四线环比-9%；5 月一手房月成交同比-4%，较 4 月+13pct；其中，一二线同比-4%、三四线同比+1%，分别较 4 月+8pct 和+52pct。上周 13 个重点城市二手房成交 128 万平米，环比+1%；5 月截至上周累计成交同比-4%，较 4 月-4pct。库存方面，上周 15 城推盘 114 万平米，环比-6.1%，对应成交推盘比 0.99 倍，最近三个月（25 年 2 月-25 年 4 月）分别为 2.34 倍、1.36 倍和 0.86 倍。至上周末，15 城可售面积8,936 万平米，环比持平；3 个月移动平均去化月数为 19.3 个月，环比-0.4 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。 ⚫ 主要政策新闻：5 年期 LPR 下降 10BP，广州厦门上调首套房贷利率 5-10BP。宏观方面，央行下调 LPR10BP，1 年期 LPR 从 3.1%降至 3.0%；5 年期以上 LPR 从 3.6%降至 3.5%。央行下调人民币存款利率，其中最大降幅 25BP，3 年期和 5 年期分别降至1.25%和 1.3%。国家统计局新闻发言人表示，今年以来我国房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复。国新办举行新闻发布会，住建部等五部门表示将持续推进城市更新。国家统计局数据显示，1-4 月房地产开发投资 2.8 万亿元，同比-10.3%；商品房销售面积 2.8 亿平，同比-2.8%。广州多家银行首套房贷利率下限从 3%上调 10bp 至 3.1%，厦门由 3.10%上调 5bp 至 3.15%。佛山启动优才安居宜居工作仪式，最高购房补贴可达 1,000 万元。大连优化公积金贷款支持人才发展政策，贷款额度提高 20 万元。杭州首个市本级“收储”项目落地，为万科项目。 ⚫ 公司动态跟踪：万科以不超 60 亿元万物云股票质押给深铁获得 42 亿元借款。深铁集团已向万科提供 42 亿元借款，万科 A 约定以不超 60 亿元万物云股票作为与深铁集团借款合同质押物。华润置地董事秦虹获委任为公司提名委员会成员。保利发展於骁冬因工作调整辞去公司董事职务，彭祎成为第七届董事会非独立董事候选人。首开股份蒋翔宇申请辞去公司董事职务。中国金茂苏锡嘉拟于 6 月 17 日退任独立非执行董事，董事会推荐刘峰当选独立非执行董事。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产和物管板块均跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.47%，沪深 300 指数下跌 0.18%，相对收益为-1.29%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 23 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为华夏幸福、格力地产、莱茵体育、鲁商发展、金地集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.92%，沪深 300 指数下跌 0.18%，相对收益为-0.75%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 13/12 倍；物管25/26PE 均值分别 12.5/11.1 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年 9 月底“止跌回稳”仍是目前的政策主基调，稳房价对于房地产和消费都至关重要，近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，此外预计政府将逐步推进房地产新发展模式，并预计政府将进一步加大好房子支持力度，而预计现房销售将采用渐进方式推进，从而行业竞争格局将进一步优化，产品力房企的优势将进一步强化。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 17%，一二线环比上升20%、三四线环比下降 9% 上周(5.17-5.23)34 个重点城市新房合计成交 280.4 万平米，环比上升 17.3%，较 24年周均成交 291.7 万平米下降 3.9%，较本年周均成交 188 万平米上升 49.2%。 其中一二线城市合计成交 258.9 万平米，环比上升 20.1%，较 24 年周均成交 261.2万平米下降 0.9%，较本年周均成交 170.8 万平米上升 51.6%。三四线城市合计成交 21.6万平米，环比下降 8.7%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 29.2%，较本年周均成交17.2 万平米上升 25.6%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：5 月 34 城月成交同比下降 4%，一二线同比下降4%、三四线同比上升 1% 5 月(5.1-5.23)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 724.3 万平米，较 4 月同期环比上升 14.7%，较去年 5 月同期同比下降 3.9%。其中当月成交同比较 4 月上升 13.4pct；年初累计至今成交 0.48 亿平米，同比下降 9.4%。 其中一二线城市合计成交 662 万平米，较 4 月同期环比上升 14.8%，较去年 5 月同期同比下降 4.4%，其中当月成交同比较 4 月上升 7.9pct；年初累计至今成交 4353.5 万平米，同比下降 5.8%。三四线城市合计成交 62.2 万平米，较 4 月同期环比上升 13.3%，较去年379 370 431 431 486 357 336 261 171 298 178 173 194 242 1