房地产行业动态点评：全球视角下的现房销售制度思考

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 全球视角下的现房销售制度思考 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.32 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 新城控股 601155 CH 17.50 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 建发股份 600153 CH 14.33 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 华润万象生活 1209 HK 39.81 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 滨江服务 3316 HK 31.06 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 5 月 22 日│中国内地 动态点评 境外现房销售模式—以美国、日本、中国香港为鉴 境外国家和地区房地产市场普遍采用"预定+现房销售"的交易模式，通过严格的资金监管机制保障购房者权益。具体到交易流程，首先购房者选定房源后签订合同并支付一般不超过房款 10%的定金（存入第三方托管账户），此时可同步申请按揭贷款；然后等待项目建设完成进入交付准备阶段；最后，购房者验房确认无误后，才需支付剩余首付并完成贷款放款和产权过户。该模式的核心在于绝大部分购房款均在项目竣工之后支付，并且所有购房资金在房屋交付前均由第三方监管，杜绝资金挪用风险，保障购房者资金安全。 中国推进现房销售将对房企经营带来哪些影响？ 预售制度是我国住房供不应求时代的产物，房企也曾在预售制度下快速发展扩张，但随着现房销售制度推进，房企的经营模型将受到影响。现房销售或将使房企的平均销售回款周期推迟一年半左右，房企或需要通过自有资金、银行贷款或发债来弥补预售资金缺口，这将显著提高房企的资金成本。且回款延迟将降低项目净利润率的 IRR，据我们测算，对于某项目（仅使用开发贷），如果在拿地后经施工 6 个月满足预售条件即开启预售的条件下可实现净利率 8%，股权 IRR18%，若改为拿地 30 个月后现房销售，其净利率与股权 IRR 将分别降至 7%，4%。此外美国经验表明，现房销售比例越高，房企的总资产周转率则将有所下降，或对 ROE 产生一定拖累。 中国推进现房销售制度的未来展望 行业角度，现房销售会影响住房供应，有助于促进供需平衡。二级市场层面，由于从拿地到形成新房供应周期拉长，将一定程度影响住宅供给节奏；一级市场层面，房企资金周转效率下降将削弱其再投资能力，从而影响土地成交规模。企业角度：好信用、好城市、好产品的三好房企或将脱颖而出。现房销售要求更高的融资能力与资金管控能力，好信用房企优势将进一步凸显。其次，核心城市项目流速或仍高于非核心城市，在核心城市拥有更多资源的房企资金周转或更快。并且，现房销售下产品将成为更有效的营销手段，真正有产品力的项目和房企或将获得更强的客户认同，更大的市场份额。 投资建议 现房销售将对行业发展与房企经营模式产生影响，但我们认为当前不必过度担忧，主要在于：1、预计会以试点形式推进，率先从低能级城市开始；2、预计会新老划断；3、预计会有配套政策；4、房企对现房销售的适应度有所强化。我们认为现房销售制度的推进难度在于落实，后续需要关注具体细则和配套政策。当前更加需要关注的依然是更多围绕“止跌回稳”目标的增量稳市场的政策。继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。 风险提示：政策波动风险；基本面复苏不及预期风险；部分房企经营风险。 (31)(16)(1)1429May-24Sep-24Jan-25May-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 境外国家和地区如何开展住房销售？—以美国、日本、中国香港为鉴 美国：交易过程中通过引入第三方托管机构保护双方权益 美国新房市场期房销售与现房销售并存，现房销售最高亦曾达到半数。据美国统计局数据，1998-2004 年美国房地产市场繁荣时期，其期房销售比例达到最高的 77%，后随市场下行叠加金融危机影响，2008 年期房销售比例达到低点约 49%，其中未开工住房占比大约 21%，建设中未竣工住房占比大约 28%；此后随市场逐步筑底回升，期房销售比例也随之回升。近期房企现房销售比例亦处于上升趋势，2024 年达到 51%。 图表1： 美国新房销售套数（按施工进度划分） 图表2： 美国新房销售套数占比（按施工进度划分） 资料来源：Census，华泰研究 资料来源：Census，华泰研究 销售条件：需满足一些许可等基本条件。需要强调的是，美国的房地产市场十分碎片化，联邦层面没有统一的房地产制度，所以销售的条件或是具体的监管模式均由各个州或城市决定。以加州为例，若开发商希望销售某新房项目，则需满足获得建设许可（Permit）、提供销售说明书（Public report）以及设立资金托管账户（Escrow account）等要求，若是公寓还需完成分割登记（Subdivision map）。而获取建设许可则需取得土地产权、并提交规划设计施工图等以完成相关审查。 图表3： 美国加州住房销售条件 资料来源：《加州商业与职业法典》，华泰研究 交易流程：美国新房购买流程可概括为支付定金、收房、支付余款三阶段。在选定意向新房后，购房者首先需要签订预购合同并支付定金（独栋 1-3%，视开发商而定，公寓一般 10%）；在支付定金后，购房者可向银行申请按揭贷款预批准。如果该新房项目是已竣工状态，那么即可开始执行验房流程；如果该新房项目尚在建设（一般独栋期房需等待 3-12 个月不等，公寓相对更久），则需等待项目建设完成后再进行验房。若验房通过，购房者及其银行可支付剩余尾款（首付+按揭贷款）。可见无论项目出售时处于何种建设状态，购房者