中国房地产研报：4月新房供应“提质缩量”，主城改善高端占比超六成

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点4 月新房供应“提质缩量”，主城改善高端占比超六成中国房地产研报2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点4 月新房供应“提质缩量”，主城改善高端占比超六成文/俞倩倩4 月供应同环比齐降重回阶段低位，不同能级城市迎“普降”行情，其中二线同环比跌幅居首，回调加剧，仅北京、长沙、合肥等个别城市迎阶段性放量。从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 39%、45%和 16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。6 成以上城市以主城为供应主力。预判后市，我们认为，4 月供给“缩量提质”预期成交延续弱复苏，新房成交环比持平或小幅微降，同比持增，二手房延续高位震荡行情。一、规模：4 月 28 城供应同比降 48%重回低位，京长庐个别城市回升4 月房企推盘积极性稳步回落，房企资金压力与市场信心不足叠加，供应端进入“深度调整期”。据 CRIC 调研，4 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 559 万平方米，环比下降 34%，同比暴跌 48%，前 4 月累计同比下降 30%。图：28 个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米）备注：2025 年 4 月预估数据来源为 CRIC 城市机构调研，下同数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分能级来看，一线稳步回调，单月同环比和累计同比降幅均超 3 成，上海、深圳供应几近停滞，北京独撑大局。据 CRIC 监测数据，4 月一线预计供应面积达 115 万平方米，环比下降 30%，同比下降 37%，一季度累计同比下降 38%。北京单月供应规模预计达 58 万平方米，同比倍增 150%，以中心城区和近郊以首改及再改盘为主力，约 5000 套房源预计入市。上海、深圳迎来供应“空窗期”，当月供应规模基本都在 10 万平方米以下，供给约束愈发显著。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点二线城市同环比跌幅为各能级之首，超七成城市同比腰斩，仅长沙、合肥韧性凸显。4 月预计新增供应 417 万平方米，环比下降 37%，同比下降 51%，分化格局加剧：长沙、合肥迎来阶段性放量，环比持增，主要得益于 3 月成交回暖刺激，房企推盘积极性稳步提升。郑州、青岛、济南、长春等供应仍处低迷期，单月同比跌幅均超 6 成。三四线城市供应全线收缩，仅常州、徐州环比回升。4 月预计新增供应 27 万平方米，同比腰斩，泉州、漳州等城市几近零供应，市场进入“被动出清”阶段。徐州、常州环比持增，不过同比和累计同比仍显著不及去年同期，低迷的市场行情使得房企推盘积极性普遍不高。表：28 个重点城市 2025 年 4 月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）能级城市2025 年 4 月预估环比同比2025 年前 4 月累计同比一线北京589%150%14314%上海6-87%-91%84-65%广州41-7%-38%123-32%深圳10-50%-55%69-45%合计115-30%-37%418-38%二线长沙4950%11%11512%成都44-56%-65%278-31%西安44-30%-55%169-39%天津37-8%-43%143-28%杭州30-52%-59%151-28%宁波29-16%-21%7511%重庆28-15%0%10820%合肥2714%-6%7814%武汉27-58%-62%136-30%南京23-33%-1%730%南宁17-25%-11%55-18%苏州14-57%-48%71-21%昆明13-43%-49%621%郑州1023%-65%54-34%福州8-9%7%2945%长春8-53%-70%38-40%厦门6-56%-46%29-13%济南2-69%-97%14-92%青岛1-97%-98%56-55%合计417-37%-51%1735-28%三四线徐州11244%-25%23-36%常州723%-62%22-60%无锡6-9%-50%40-1%漳州3-67%-30%15-15%泉州0-100%-100%10-55%合计27-3%-51%111-36%总计559-34%-48%2264-30%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点二、结构：供应改善为主占比 45%，6 成以上城市以主城为供应主力而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为 39%、45%和 16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。分城市来看，（1）无锡、南宁、天津、西安、广州、郑州、漳州等城市刚需产品供应占比都在60%以上，除天津、西安、广州外，其余城市基本都为弱二三线，短期内楼市行情相对低迷型城市。（2）青岛、苏州、厦门、长春、武汉、北京、重庆、杭州、宁波、合肥等依旧以改善作为供应主力，其中青岛、苏州等改善供应占比高达 100%。（3）济南、福州、昆明本月高端产品占比显著上升，分别为 75%、52%和 45%。表：重点城市 2025 年 4 月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分）城市刚需改善高端无锡82%18%0%南宁82%19%0%天津73%25%2%西安71%18%10%广州66%24%10%郑州66%11%23%漳州63%38%0%南京59%13%28%上海56%6%38%成都49%43%8%常州48%28%24%青岛0%100%0%苏州0%100%0%厦门12%88%0%长春14%86%0%武汉21%69%10%北京33%67%0%重庆27%66%7%杭州19%64%17%宁波38%63%0%合肥18%62%20%深圳42%58%0%长沙41%52%7%徐州20%45%35%济南0%25%75%福州48%0%52%昆明27%28%45%泉州///合计39%45%16%数据来源：CRIC 机构调研 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为 60%、30%和 10%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，漳州、福州、合肥、郑州、昆明、南宁、重庆、济南、武汉等主城占比均在 9 成以上，青岛、成都、苏州、常州、长春等则以近郊项目为主，占比均在 5 成及以上，北京推盘兼顾了主城和近郊，占比均为 5 成；上海、广州等近远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。表：重点城市 2025 年 4 月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分）城市主城区近郊远郊漳州100%0%0%福州100%0%0%合肥100%0%0%郑州100%0%0%昆明100%0%0%南宁94%7%0%重庆93%0%7%济南90%10%0%武汉90%10%0%西安87%9%4%无锡78%22%0%厦门69%31%0%徐州63%37%0%杭州58%28%14%深圳58%16%26%南京52%43%5%北京50%50%0%宁波50%38%13%青岛0%100%0%成都32%68%0%苏州0%66%34%常州35%65%0%长春37%63%0%长沙14%49%37%上海0%44%56%广州32%27%41%天津2