房地产行业25年3月REITs月报：避险情绪再次推动REITs行情上升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 24 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：25 年 3 月 REITs 月报 避险情绪再次推动 REITs 行情上升 [Table_Summary] 核心观点：  3 月政策传递出将不断扩大 REITs 发行范围的信号。3 月 5 日，发改委提请 25 年国民经济和社会发展计划中指出推动 REITs 扩围扩容，表明 REITs 发行行业范围将进一步扩大。基础设施行业政策方面， 3月 2 日国务院办公厅指出要常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等项目发行 REITs；3 月 16 日，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，通知中提到支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域 REITs。各地政策方面，3 月北京市、陕西省等地发改委先后面向社会公开征集基础设施 REITs 意向储备项目；深圳市出台的政府工作报告中也明确提出，2025 年要完成 100 亿元 REITs 发行。  3 月 C-REITs 综合收益指数上升，市场热度回落。根据 Wind 数据，3月 C-REITs 综合收益指数上升 3.55%，日均换手率 0.80%。截至 3 月31 日，中国 C-REITs 市场上市基金总数 64 只，总规模达 1860.36 亿元，环比上升 77.35 亿元，增幅 4.34%。3 月发行 1 单项目，合计规模 13.62 亿元。月末 REITs 流通盘市值 859.59 亿元，环比上升 81.75亿元，增幅 10.51%。3 月总交易量 30.24 亿份，环比减少 1.65 亿份，降幅 4.93%，存续项目交易量下滑较多。3 月 C-REITs 整体走势强于股债，走势上月初存在波动，月末行情上升。具体板块来看，3 月不动产板块综合收益上涨 3.53%。其中四个子板块均实现上涨，其中保租房板块上涨 5.36%，日均换手率 1.16%，均位列第一，体现出在投资环境变化下的资金避险逻辑。特许经营权板块上涨 3.57%，3 个子板块均上涨，其中新能源板块上涨最多，涨幅 6.42%；水电环保板块最为活跃，日均换手率为 1.09%。单个项目层面，新发行项目上地租赁房REIT 涨幅最高为 29.39%，日均换手率也是最高的，为 4.53%。存续项目中明阳新能源 REIT 涨幅最高为 14.65%；蒙能新能源 REIT 日均换手率最高为 2.42%。  3 月不动产和特许经营权分派率环比均下降，分别为 4.10%和 8.26%，降幅分别为 0.19 pct 和 0.29 pct。分板块看，新能源 REITs 分派率环比下降最多（下降 0.42 pct），系行情明显上涨，月末分派率 6.54%。不动产中产业园区、仓储物流和消费板块分派率差异相对较小，除中关村 REIT 外分派率处于 3.6%-5.0%的水平；保租房板块整体溢价较高，分派率处于 2.7%-3.3%的范围内；高速公路板块分派率介于 4.9%-11.5%，业绩承压或高溢价的项目分派率较低；水电公用介于 5.9%-9.0%；新能源介于 4.8%-9.4%，部分业绩存压的项目分派率较低。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-04-29 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 24 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.81 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 136.2 13.6 10.1 -4.10% 0.30% 保利发展 600048.SH 人民币 8.33 2024/8/25 买入 11.42 1.04 1.09 8.0 7.6 11.8 12.7 5.60% 5.50% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.10 2025/3/23 买入 12.00 0.49 0.53 18.6 17.2 12.8 10.9 3.80% 4.00% 新城控股 601155.SH 人民币 13.37 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 37.1 27.3 8.0 7.4 1.30% 1.80% 金地集团 600383.SH 人民币 4.30 2023/9/21 买入 11.56 -0.31 -0.08 - - 59.4 34.8 -2.30% -0.70% 建发股份 600153.SH 人民币 10.63 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.7 7.5 6.3 6.5 4.80% 5.30% 华发股份 600325.SH 人民币 5.11 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 11.9 10.6 20.9 13.0 5.70% 5.90% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.05 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 10.5 8.7 2.4 0.6 9.70% 10.50% 首开股份 600376.SH 人民币 2.34 2023/5/3 买入 5.84 0.14 0.23 16.7 10.2 21.8 20.6 1.70% 2.70% 万科企业 02202.HK 港币 5.44 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 108.8 13.6 10.1 -4.10% 0.30% 中国海