房地产(地产开发)行业土地市场月度跟踪报告(2025年3月)：Q1重点城市土拍热度持续上升，核心30城宅地成交均价同比+24%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 4 月 24 日 行业研究 Q1 重点城市土拍热度持续上升，核心 30 城宅地成交均价同比+24% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 3 月） 房地产（地产开发） 2025 年 1-3 月，百城宅地成交建面同比+0.1%，成交楼面均价同比+15.1%。 2025 年 1-3 月，百城住宅类用地成交建面为 4,197 万平，累计同比+0.1%；成交楼面均价为 7,373 元/平方米，累计同比+15.1%。分能级城市来看，1-3 月， 一线城市：供应住宅类用地建面为 228 万平，累计同比-2.0%；成交建面为 200万平，累计同比-24.9%；成交楼面均价为 46,005 元/平方米，累计同比+75.8%。 二线城市：供应住宅类用地建面为 2,064 万平，累计同比-15.3%；成交建面为1,832 万平，同比-1.7%；成交楼面均价为 8,305 元/平方米，累计同比+10.5%。 三线城市：供应住宅类用地建面为 2,080 万平，累计同比-22.5%；成交建面为2,165 万平，累计同比+4.9%；成交楼面均价为 3,021 元/平方米，累计同比+5.7%。 2025 年 1-3 月，TOP50 房企新增土储价值同比+48%，新增土储面积同比+4%。 2025 年 1-3 月，TOP50 房企新增土储价值 2,811 亿元，累计同比+47.7%，前三名为华润置地（329 亿元）、中海地产（298 亿元）、绿城中国（287 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 2,354 万平，累计同比+3.9%，前三名为绿城中国（118万平）、华润置地（104 万平）、中海地产（98 万平）。 2025 年 3 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 23%，同比+15.7pct。 2025 年 3 月，光大核心 30 城成交宅地 125 宗（同比+19.0%），成交总建面 888万平（同比+19.2%），成交总价 1126 亿元（同比+30.7%），成交楼面均价 12,673 元/平（同比+9.7%）；核心 30 城宅地成交整体溢价率为 23.0%，同比+15.7pct。 3 月份重点城市土拍热度延续，上海、成都、杭州多宗土地以高溢价率成交。建发房产以 88,029 元/㎡的楼板价获得杭州西湖区一地块，溢价率 115%；招商蛇口以 31,700 元/㎡的楼板价获得成都高新南区一地块，溢价率 70%；大华集团以 92,659 元/㎡的楼板价获得上海静安区一地块，溢价率 32%。 2025 年 1-3 月，30 城成交宅地总建面 2,134 万平（累计同比+16.1%），成交总价 2,791 亿元（累计同比+44.1%），成交楼面均价 13,080 元/平（累计同比+24.1%）；1-3 月，光大核心 30 城成交宅地整体溢价率为 18.7%，同比+11.3pct。 投资建议：回顾 2024 年，房地产行业优化政策密集出台。4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”；5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限；9 月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，统一下调按揭首付比例最低至 15%，地方政府“因城施策”差异化调整本地首付比例和按揭利率；10 月提出支持专项债收购存量土地、收购存量商品房用于保障房，通过货币化安置新增 100 万套城中村及危旧房改造；11 月继续优化房地产有关税收政策，12 月中央经济工作会议提出大力实施城市更新；得益于“一揽子政策组合”的精准发力，2024 年四季度房地产市场热度明显提升。展望 2025 年，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，建议关注中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份；2）消费类商业公募 REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250415 Q1 核心 30 城新房成交面积同比+5%，15 城二手房成交面积同比+24%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 3 月） 20250321 2 月重点城市土拍热度延续，核心 30城宅地整体溢价率16% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 2 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况........................................................................................................ 3 1.1 2025 年 1-3 月百城土地成交建面同比-14.8% .................................................................................................... 3 1.2 2025 年 1-3 月百城宅地成交建面同比+0.1% ..................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ................................................................................................................. 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格........................................................................................................ 8 2.1 1-3 月百城宅地