2020年房地产行业策略报告房地产行业策略报告:市场波澜不惊,低成本强运营为王
东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 策略报告 【行业·证券研究报告】 房地产行业 市场波澜不惊,低成本强运营为王 ——2020 年房地产行业策略报告 核心观点 ⚫ 宏观政策调整空间有限,继续落实因城施策。在内部经济发展面临转型升级和新旧动能转换带来的增速下降之际,外部环境又充满了不确定性,传统的财政政策和货币政策施展空间受到制约。房地产长期仍是中国经济的压舱石和稳定器。调控政策上继续落实“因城施策”的调控方针,实现稳地价、稳房价、稳预期。政策上已逐渐实现有保有压式的精准调控,使房地产市场维持在一定的区间内运行。 ⚫ 房地产市场稳字当头,房企现金流面临考验。我们判断明年一二线城市的需求将维持稳定,而三四线城市由于需求已出现改善化趋势预计将会稳中有降,房地产市场整体需求将维持稳定。但由于信托等融资渠道受限,影响房企拿地意愿,明年土地市场大概率将出现下行。对于房企而言,不应幻想融资端的调控放松,应该对现金流进行更科学的安排,销售回款对房企的意义将会越来越重要,未来融资端的集中度提升会开始加速。 ⚫ 阿尔法的机会来源于成本优势及存量运营。在资金端或资产端亦或是两者同时具备成本优势的房企,将在当前市场格局中拥有更强的竞争优势。资金端的成本优势可以理解为较低的融资成本、通畅的融资渠道和合理的负债结构。而资产端的成本优势则可以理解为差异化的拿地能力及由其带来的较高的房地比。另一方面存量市场的机会也不容忽视:商业能够提供稳定增长的现金流,在低利率时代提供稳定回报率。而物管行业即将迎来竣工大周期,将成为地产产业链上景气度最高的子行业,增值服务将助其与地产周期逐渐脱钩,而随着龙头公司的不断上市,市场关注度也将持续提升。 ⚫ 我们判断 2020 年楼市将小幅回调。我们预测 2020 年房地产行业三大核心指标为:销售面积增长(-4.4%)、新开工面积增长(2.0%)、房地产开发投资增速(4.7%)。我们同时判断,新房销售金额增速可能呈现为围绕正负零的窄幅波动(预期-0.5%),高于面积增速是因为房地产销售价格将维持小幅攀升。 投资建议与投资标的 ⚫ 我们认为,2020 年在销售和政策上出现大幅度调整的概率非常低,融资环境的持续不友好才是核心矛盾,对房企而言现金流的管控乃是重中之重。因此我们认为在资金端或资产端具备成本优势的房企,以及在商业物管存量市场中的龙头公司,将在当前市场格局中拥有更强的竞争优势。与之对应我们推荐三条主线:1)在资金端拥有优势的公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持)、旭辉控股集团(00884,买入);2)拥有独特模式并在资产端优势明显的公司,推荐融创中国(01918,买入)、绿地控股(600606,买入)、大悦城(000031,买入)、中国金茂(00817,买入)、华夏幸福(600340,买入);3)商业物管等存量市场的龙头公司,推荐大悦城(000031,买入),建议关注中航善达(000043,未评级)、绿城服务(02869,未评级)、碧桂园服务(06098,未评级)、永升生活服务(01995,未评级)。 风险提示 ⚫ 通胀上升可能招致更严厉货币政策。 ⚫ 房地产税出台使得商品房市场受到冲击。 ⚫ 融资政策进一步收紧影响房企资金周转。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2019 年 11 月 21 日 行业表现 资料来源:WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号:S0860518070003 联系人 马晓东 maxiaodong@orientsec.com.cn 23461865/43348/20191125 10:57 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业策略报告 —— 市场波澜不惊,低成本强运营为王 2 目 录 1 宏观政策调整空间有限,继续落实因城施策 ................................................ 5 1.1 经济或将继续承压,政策施展空间有限 ........................................................................ 5 1.2 全国政策坚持房住不炒,地方政策“因城施策” ............................................................... 7 2 房地产市场稳字当头,三大指标窄幅波动 .................................................... 8 2.1 刚需化的一二线,改善化的三四线 .............................................................................. 8 2.2 溢价率先扬后抑,土地市场持续下行不可避免 .......................................................... 12 2.3 融资环境持续收紧,房企现金流面临重大考验 .......................................................... 14 2.4 三大指标预判:销售转负,新开工、投资维持小幅增长 ............................................ 16 3 阿尔法来源于成本优势及存量运营 ............................................................ 16 3.1 成本优势赋予房企穿越周期的力量 ............................................................................ 16 3.1.1 低杠杆和低融资成本给予房企逆周期拿地能力 17 3.1.2 高房地比成为利润率的保障及抵御风险的安全垫 19 3.2 存量市场风起云涌,商业物管各领风骚 ...................................
[东方证券]:2020年房地产行业策略报告房地产行业策略报告:市场波澜不惊,低成本强运营为王,点击即可下载。报告格式为PDF,大小1.7M,页数30页,欢迎下载。
