华润置地(01109.HK)经常核心利润过百亿元，开发毛利率回升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 公告点评|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] 【 广 发 地 产 & 海 外 】 华 润 置 地（01109.HK） 经常核心利润过百亿元，开发毛利率回升 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 经常性业务核心利润过百亿元，开发毛利率回升。根据 2024 年度业绩公告，公司 24 年营收 2788 亿元，同比+11.0%，归母净利润 255.8 亿元，同比-18%，核心净利润 254.2 亿元，同比-8.5%，核心净利率 9.1%，同比回落 1.9pct。全年分红 93.9 亿元，分红率连续 5 年保持 37%，最新收盘价股息率 5.5%。分业务方面：（1）开发业务，地产结算金额 2372亿元，同比+12%，结算毛利率 16.8%，下半年毛利率回升，开发核心净利润 150.8 亿元，同比-17.2%；（2）经常性业务（非开发）核心净利润 103 亿元，，同比+8.2%，贡献比例 40.7%，同比提升 6.3pct。 ⚫ 25 年可售货值充足，拿地聚焦。销售方面，公司 24 年销售金额 2611亿元，同比-15%，根据公司业绩 PPT，25 年可售 5009 亿元，同比+6%，货量结构优化，全年销售有望实现稳中有升。拿地方面，公司 24年拿地金额 776 亿元，其中四季度 495 亿元，占比 64%。公司在上海、深圳分别拿地 192 亿元、185 亿元，两城市占比 49%，继续聚焦。 ⚫ 购物中心营收增长，租售比略有回落。公司三类资产 24 年收入 233 亿元，同比+5%，其中购物中心 194 亿元，同比+8.4%，购物中心零售额1953 亿元，同比+19%（同店+4.6%），租售比略有回落。 ⚫ 盈利预测与投资建议。行业承压背景下，公司核心净利润、利润结构等方面表现突出。我们预计 25-27 年公司核心净利润分别为 250、262、281 亿元，同比分别-2%、+5%、+7%，归母净利润规模分别为 259、276、295 亿元，同比分别+1%、+7%、+7%。合理价值方面，参考可比公司进行分部估值，公司合理估值水平 1930 亿元人民币，对应合理价值 29.30 港元/股，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。 盈利预测： （单位：人民币，下同） [Table_Finance] 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元） 251,137 278,799 238,516 243,164 248,617 增长率（%） 21% 11% -14% 2% 2% EBITDA（百万元） 37,266 40,308 34,082 35,507 40,011 归母净利润（百万元） 31,365 25,577 25,867 27,620 29,482 增长率（%） 11.7% -18.5% 1.1% 6.8% 6.7% EPS（元/股） 4.40 4.40 3.63 3.87 4.13 市盈率（x） 5.5 5.5 6.7 6.3 5.9 市净率（x） 0.7 0.6 0.6 0.5 0.5 EV/EBITDA（x） 4.65 4.30 5.08 4.88 4.33 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 26.30 港元 合理价值 29.30 港元 前次评级 买入 报告日期 2025-04-06 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 【广发地产&海外】华润置地（01109.HK）:开发利润率承压，经常业务是稳定基石 2024-09-04 [Table_Contacts] -20%-6%8%22%36%50%04/2406/2408/2409/2411/2401/2503/25华润置地恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 华润置地|公告点评 表 1：华润置地2024年度经营及业绩情况 20 21 22 23 24 一、利润表分析 营业总收入（亿元） 1795.9 2121.1 2070.6 2511.4 2788.0 同比 21% 18% -2% 21% 11.0% 地产结算金额（亿元） 1571.4 1838.6 1761.6 2120.8 2371.5 同比 24% 17% -4% 20% 12% 开发业务毛利率 29.1% 23.7% 23.0% 20.7% 16.8% 投资物业及酒店收入（亿元） 127.9 174.3 170.2 222.3 233.0 同比 6% 36% -2% 31% 4.8% 投资物业及酒店毛利率 66% 68.2% 65.6% 69.6% 70.0% 轻资产管理及生态圈收入（亿元） 96.6 108.1 138.8 168.3 183.5 同比 14% 12% 28% 21% 9% 整体毛利率 30.9% 27.0% 26.2% 25.2% 21.6% 整体扣税毛利率 23.7% 22.6% 21.7% 20.4% 19.4% 销售管理费用率（结算） 5.8% 5.6% 5.4% 5.6% 4.9% 投资净收益（亿元） 30.0 43.0 41.0 23.6 3.9 同比 -19% 43% -5% -42% -84% 营业利润（亿元） 427.0 467.7 430.7 459.3 453.1 同比 -5% 10% -8% 7% -1% 归母净利润（亿元） 298.1 324.0 280.9 313.7 255.8 同比 3.6% 8.7% -13.3% 11.7% -18% 归母净利率 16.6% 15.3% 13.6% 12.5% 9.2% 核心归母净利润（亿元） 241.4 266.0 270.0 277.7 254.2 同比 11.5% 10.2% 1.5% 2.9% -8.5% 核心归母净利率 13.4% 12.5% 13.0% 11.1% 9.1% 地产结算核心净利润（亿元） 205.1 182.1 150.8 地产结算核心净利率 11.6% 8.6% 6.4% 地产结算利润贡献占比 76% 6