基础设施和房地产产业2020年投资策略：周期微复苏优选稳定，竣工大拐点深耕存量

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 周期微复苏优选稳定，竣工大拐点深耕存量 基础设施和房地产产业 2020 年投资策略｜2019.11.12 中信证券研究部 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 刘正 首席交运分析师 S1010511080004 罗鼎 首席建筑分析师 S1010516030001 李想 首席公用分析师 S1010515080002 孙明新 首席建材分析师 S1010519090001 23272329/43348/20191112 15:53 基础设施和房地产产业 2020 年投资策略｜2019.11.12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 核心观点 王喆 首席化工分析师 S1010513110001 张全国 地产分析师 S1010517050001 扈世民 交运分析师 S1010519040004 2020 年，资金和政策都有望推动产业链稳步运行，而竣工拐点的出现和存量不动产运维更新是成长性亮点。同时，能够贡献稳定业绩的机场、水电、火电行业龙头也具备投资价值。 ▍地方财力改善有望推动基建投资回暖，庞大施工面积确保开发投资增速持续。2019 年，基建投资增速乏力。展望明年，随着政府性基金收入的改善，逆周期调节政策继续发力，我们相信基建投资将小幅提升。单位面积建安投入的可能提升，企业积极加大开发的意愿，都将推动建安相关投入持续增长。我们预计，2019/2020 年房地产开发投资将分别同比增长 10.2%和 5.8%。 ▍拥抱竣工和深耕存量：更确定，更持久，更友好的产业投资机遇。和新开工计划不同，竣工计划确定性很强。随着企业拉长开发周期边际影响基本结束，我们预计未来 3 年竣工交付规模将温和上扬，以填补过去 2 年多 4 亿多平方米的竣工缺口。我们预计，2019/2020/2021 年竣工面积增速分别达到-2.4%/7.0%和 12.1%。存量房屋维护、改造、更新的需求可能超出市场预期，我们透过“以房查房”的新测算思路，估算我国存量住房规模达到 373 亿平米。而且，相比增量开发，交付和存量更新养护的政策环境显然更加友好，老旧小区改造成为国家鼓励方向。 ▍竣工拐点和存量运维利好建材和物业管理板块。开发流程精装修率提升，集采成为趋势，建材行业集中度有望提升。玻璃周期领先竣工 3-6 个月，供给侧改革力度较大，目前价格持续上涨，供求关系改善。新房涂墙受益于竣工拐点，旧房重涂受益于老旧小区更新，涂料行业有望走出周期低谷。且涂料行业集中度开始提高，内资公司不断抢占外资份额。物业管理受益于居民消费升级，龙头公司市占率尚低。品质企业毛利率稳定，科技赋能潜力巨大，内外兼修，高速成长。 ▍周期稳定，把握“增量”低估值蓝筹的反弹机会。长期来看，基础设施建设和房地产开发活动都面临真实需求及政策双重天花板，但短期而言，板块估值具备吸引力，影响板块至关重要的资金成本，在 2020 年也易跌难涨。我们预计，房屋销售表现平稳，开发企业盈利能力深度分化，高信用龙头公司前景看好。建筑央企估值已经在历史底部区域，铁路和城轨投资确定性较强，设计领域龙头公司市占率提升。水泥受益于投资走稳，需求保持韧性，供给稳定，盈利有望释放。 ▍风险因素：2020 年货币环境趋紧，企业资金成本上升，威胁盈利能力和资产负债表的风险。经过多年发展，基础设施和房地产的长期增量空间已经不大，大多数致力于增量市场耕耘的企业中长期估值难有提升空间。 ▍三条主线，掘金基础设施和地产产业链。沿着三条主线：一、配置交付端，深耕存量成长性机会；二、增配稳定经营的公用事业和交运部分板块；三、择机把握地产开发和建筑蓝筹的反弹机会，我们看好基础设施和地产产业链 2020年的结构性机遇，推荐中航善达、绿城服务、中海物业、北新建材、东方雨虹、蒙娜丽莎、三棵树、保利地产、华夏幸福、世茂房地产、中国建筑、中国中铁、海螺水泥、西部水泥、川投能源、长江电力、韵达股份和深圳机场。 23272329/43348/20191112 15:53 基础设施和房地产产业 2020 年投资策略｜2019.11.12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 投资评级 收盘价 EPS PE 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 中海物业 买入 4.71 0.12 0.17 0.22 0.28 39.3 27.7 21.4 16.8 中航善达 买入 21.46 0.15 0.23 0.60 0.79 62.1 42.1 29.4 22.1 绿城服务 买入 8.82 0.17 0.2 0.26 0.33 46.4 39.4 30.3 23.9 北新建材 买入 20.75 1.46 0.49 1.73 1.96 14.2 42.3 12.0 10.6 东方雨虹 买入 24.26 1.01 1.43 1.79 2.25 24.0 17.0 13.6 10.8 蒙娜丽莎 买入 17.11 0.90 1.08 1.37 1.65 19.0 15.8 12.5 10.4 三棵树 买入 77.35 1.67 2.13 2.83 3.91 46.3 36.3 27.3 19.8 世茂房地产 买入 27.40 2.59 3.44 4.49 5.24 9.5 7.1 5.5 4.7 保利地产 买入 14.62 1.59 2.04 2.65 3.18 9.2 7.2 5.5 4.6 华夏幸福 买入 28.77 3.79 5.09 6.27 8.8 7.6 5.7 4.6 3.3 中国建筑 买入 5.16 0.87 0.96 1.06 1.17 5.9 5.4 4.9 4.4 中国中铁 买入 5.83 0.72 0.76 0.86 0.95 8.1 7.7 6.8 6.1 海螺水泥 买入 43.68 5.63 6.30 6.71 6.28 7.8 6.9 6.5 7.0 西部水泥 买入 1.29 0.21 0.36 0.41 0.43 5.5 3.2 2.8 2.7 川投能源 买入 10.05 0.81 0.74 0.74 0.79 12.4 13.6 13.6 12.7 长江电力 买入 18.00 1.03 1.01 1.01 1.04 17.5 17.8 17.8 17.3 韵达股份 买入 31.89 1.21 1.25 1.55 1.87 26.4 25.5 20.6 17.1 深圳机场 增持 9.73 0.33 0.3 0.36 0.39 29.5 32.4 27.0 24.9 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 11 月 8 日收盘价，中海物业 EPS 为港元，其余均为人民币元，中航善达为剔除房地产业务的物业板块估值。 23272329/43348/20191112 1