房地产行业月报：单月销售略超预期，多地政策出现改善迹象

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业月报 2019 年 11 月 14 日 房地产 房地产行业月报 单月销售略超预期，多地政策出现改善迹象 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 142 行业总市值(亿元) 22055.16 行业流通市值(亿元) 20309.85 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<房贷利率正式换锚，持续看好地产股在四季度的相对收益>>2019.10.12 <<部分地区政策有所松动，行业总量平稳、分化加剧>>2019.10.19 <<一二线成交同比改善，海南基本取消省内落户限制>>2019.10.26 <<新房成交同比继续改善，主流房企10 月销售再超预期>2019.11.02 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 26.39 3.06 3.65 4.32 5.11 8.62 7.24 6.11 5.16 0.39 买入- 保利地产 14.14 1.59 1.97 2.40 2.89 8.89 7.18 5.89 4.89 0.33 买入 融创中国 32.27 3.79 5.67 7.26 9.13 8.51 5.69 4.44 3.53 0.17 买入 华夏幸福 27.73 3.91 5.03 6.59 7.94 7.09 5.51 4.21 3.49 0.21 买入 旭辉控股集团 4.89 0.68 0.87 1.06 1.30 7.19 5.62 4.61 3.76 0.23 买入 备注 ：股价以 11 月 14 日收盘价为准 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  重点公司签约销售状况 据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为-10.1%、0.6%、1.9%、-19.3%、-4.9%。19 年 10 月重点公司的销售额相对于 18 年 10 月增长 12.0pc，其中旭辉集团同比增长幅度最大，为 76.1%，万科、保利地产、融创中国、华夏幸福同比增长分别为-18.1%、19.7%、22.9%、36.6%。  一手房月度成交：环比增速-9.14%，同比增速 20.23%（按面积） 本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2121.17 万方，环比增速-9.14%，同比增速 20.23%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-13.24%，-14.13%，2.31%；同比增速分别为 12.73%，23.52%，17.80%。  二手房月度成交：环比增速-16.16%，同比增速 25.87%（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 470.83 万方，环比增速-16.16%，同比增速 25.87%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-20.84%，-15.50%，-8.07%；同比增速分别为19.23%，30.38%，22.24%。  库存：可售面积环比增速 39.10%，去化周期 6.91 个月（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5495.86 万方，环比增速 39.10%，去化周期 6.91 个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 53.69%，35.32%，-2.36%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.37 个月，5.24 个月，5.99 个月。  40 城土地成交：环比量价齐跌，一线成交规划建面环比增速-18.0% 本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 9202.0 万平方米，环比增速-36.1%，同比增速-8.7%；成交土地规划建筑面积 8761.4 万平方米，环比增速-22.8%，同比增速-24.3%，其中一、二、三线城市环比增速-18.0%、-14.2%、-30.6%；成交均价环比增长-13.6%，成交总价环比增长-33.3%。本月，全国 40 大中城市土地溢价率 6.15%，较上月下降 0.75pc。其中一线城市土地溢价 4.07%，二线城市 6.42%，三线城市 6.99%。  投资建议： 销售方面，10 月主流房企销售额持续超预期。根据克而瑞数据，10 月主流 50 家房企单月销售金额 8892 亿元，环比减少 2%，同比增长 36%；1-10 月主流 50 家房企累计销售金额 72879 亿元，环比增长 14%，同比增长16%。分房企来看，10 月份销售 TOP5 为恒大、碧桂园、融创、万科和保利，其中恒大 930 亿元（同比+75%）、碧桂园 850 亿元（同比+43%），融创 642 亿元（同比+23%），销售亮眼。TOP20 中，龙湖 270 亿元（同比+80%），绿地 251 亿元（同比+52%），世茂 232 亿元（同比+53%），旭辉190 亿元（同比+76%）、金茂 122 亿元（同比+55%），均取得超 50%的高销售增速。 政策方面，我们认为政策调控正在进一步宽松，从行动上看，央行下调 MLF（中期借贷便利）利率；中央陆续发布惠台、港、澳政策；本月海南、-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万)沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 广西等地放开落户限制；扬州、武汉等多地出台公积金贷款额度提升和贷款期限延长政策；郑州、南通、绍兴等多地出台人才落户补贴政策等，都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，目前看来：土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好四季度和明年一季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。 融资方面，自今年 5 月始，监管层对房企的融资渠道进行严格管理，信托等渠道已经大大收缩。据用益信托网数据，10 月房地产类信托募集规模环比减少逾六成，至 281.72 亿元。近期房企海外融资规模大幅提升，据中原地产统计，10 月份累计已有 13 家房企发布近 50 亿美元的融资计划，融资成本主要在 6%至 15%之间。 我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主