房地产行业2019年1~10月运行数据点评：企业心态外松内紧，竣工拐点如期而至

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 企业心态外松内紧，竣工拐点如期而至 房地产行业 2019 年 1-10 月运行数据点评｜2019.11.15 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 10 月，房地产产业链运行持续景气，单月竣工同比+19.2%，竣工拐点如期而至。 ▍以价换量，销售持续景气。2019 年前 10 个月，商品房销售额 12.4 万亿元，增长 7.3%，增幅扩大 0.2 个百分点。LPR 平稳切换，企业的理性定价、积极推盘是促使销售保持高位的主要原因。10 月全国商品房销售平均单价为 9186 元/平方米，较 4 月份单月 9874 元/平方米的高点下降约 700 元/平方米。这固然有结构因素，但也反映出企业理性定价。接近岁末，销售推盘高峰来临，预期各地因城施策，维稳需求，销售有望以价换量，维持增速。 ▍企业心态外松内紧，加快建设，新开工单月增速较快，投资有望微复苏。尽管融资在下半年收紧，但企业仍在供给端质量不错的情况下适度拿地。不过企业对于中长期销售前景并不乐观，仍尽可能加快前期开发，促进规划中面积转在建。以此为基础，我们认为开发投资将在 2020 年维持微复苏态势。 ▍竣工拐点如期而至，持续且确定性高。前 10 月，房屋竣工面积 5.42 亿平米，同比下降 5.5%，降幅大幅收窄 3.1 个百分点。单月看，10 月竣工面积同比大幅增长 19.2%，增速继续提升。当前，在建面积庞大，开发周期拉长的边际影响即将告一段落，我们预计竣工面积将在 2020-2022 年较长的时间内持续上升，推动相关后周期行业，尤其是物业管理和消费建材行业（不受空置率上升影响）需求景气。 ▍风险因素：房地产企业盈利能力逐渐下降的风险。 ▍把握高信用主线，推荐竣工端高确定性机会。政策调控效果明显，产业运行去周期化。企业自身能力对业绩影响分化加剧，而信用能力是企业关键的非周期能力。我们建议地产股投资把握高信用主线，推荐保利地产、华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产、龙湖集团、万科 A 等。同时，我们推荐受益于交付规模提升和存量运维成长性需求的物业管理品质龙头，看好中航善达、绿城服务、永升生活服务和中海物业。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS PE（x） （元） （元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 万科 A 买入 26.39 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 8.6 7.2 5.9 4.7 招商蛇口 买入 18.26 33.38 1.89 2.56 3.11 3.75 9.7 7.1 5.9 4.9 保利地产 买入 14.14 19.43 1.59 2.05 2.66 3.19 8.9 6.9 5.3 4.4 华夏幸福 买入 27.73 26.51 4.03 5.09 6.27 8.8 6.9 5.4 4.4 3.2 龙湖集团 买入 29.07 20.93 2.16 2.82 3.42 4.05 13.5 10.3 8.5 7.2 世茂房地产 买入 24.525 26.73 2.59 3.44 4.49 5.24 9.5 7.1 5.5 4.7 绿城服务 买入 7.866 0.17 0.2 0.26 0.33 46.3 39.3 30.3 23.8 中海物业 买入 4.9 0.12 0.17 0.22 0.28 40.8 28.8 22.3 17.5 中航善达 买入 22.6 0.81 0.59 0.98 1.17 66.8 45.3 31.3 23.5 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 11 月 14 日收盘价，除中海物业外港币已换算为人民币。中航善达 PE 为物业管理部分 PE 房地产行业 评级 强于大市（维持） 23323246/43348/20191115 14:41 房地产行业 2019 年 1-10 月运行数据点评｜2019.11.15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2019 年 10 月，房地产行业运行数据良好，竣工端机会尤为明显。 ▍ 积极推盘，销售表现强劲 2019 年前 10 个月，商品房销售面积 13.3 亿平米，同比增长 0.1%，增速在今年以来首次由负转正。商品房销售额 12.4 万亿元，增长 7.3%，增幅扩大 0.2 个百分点。10 月单月，商品房销售金额 1.29 万亿，同比增长 9.7%，销售面积 1.4 亿平米，同比增长 1.9%。 图 1：房地产销售增速：按年（%） 资料来源：国家统计局 注：19 为 2019 年 1-10 月，下同 图 2：房地产销售增速：按月（%） 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 前 10 个月，销售整体表现强劲。但房地产市场并无明显升温，10 月 LPR 亦平稳切换，并未对市场预期产生冲击，企业的理性定价、积极推盘是促使销售保持高位的主要原因。一方面，前期政策环境收紧，企业融资难度加大，企业对于销售回款更为重视。另一方面，由于过去一段时间的开工规模庞大，绝大多数企业都有货可推。 图 3：首套房贷款平均利率 图 4：重点城市新房推盘套数 资料来源：Rong360，中信证券研究部 资料来源：中国指数研究院 (20)(10)0102030405060708007 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19销售面积销售额-20-1001020304050607080140214061410150215061510160216061610170217061710180218061810190219061910销售面积销售金额4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%140114061411150415091602160716121705171018031808190119061911050001000015000200002500023323246/43348/20191115 14:41 房地产行业 2019 年 1-10 月运行数据点评｜2019.11.15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 合理定价成为本轮去化的明显条件。10 月全国商品房销售平均单价为 9186 元/平方米，较 4 月份单月 9874 元/平方米的高点亦下降约 700 元/平方米。19 个大中城市的二手房市场成交均价自 4 月以来亦平稳中略有疲软。 图 5：全国商品房销售均价变化（单位：元/平米） 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 图 6：中国首套房按揭利率：按月 资料来源：Rong360，中信证券研究部 图 7：龙头公司 2019 年前 10 月销售增速与销售均价关系 横轴：销售均价 纵轴：销售增速 面积：前 10 月销售额 资料来源：CRIC，公司公告，中信证券研究部 我们认为，随着 LPR 定价机制进入常态，未来按揭利率有望缓慢下降。在企业理性定价，积极去化的情况下。