房地产行业2019年1~10月国家统计局房地产数据点评：如何看待10月销售、土地、新开工“反弹”？

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 11 月 15 日 房地产 如何看待 10 月销售、土地、新开工“反弹”？ ——2019 年 1-10 月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆销售：短期“韧性”系以价换量，后续需求仍然承压 1-10 月全国商品房销售面积同比回正至+0.1%。然而边际层面，低基数下，9-10 月全国销售面积单月同比却连续回落。分区域观察，销售面积增速持续 3 个月反弹的东部和东北地区，单月销售均价亦连续 3 个月环比回落。 我们认为，近期销售“韧性”主要来自于开发商以价换量，年末冲刺销售业绩。后续降价策略的边际效用递减，随着房价大幅上涨预期扭转，在“紧信用”前提下，购房需求边际趋弱，判断 2020 年销售大概率回归下行通道。 ◆土地：价格趋于合理，补货需求提升，市场略有回温 近期土地成交低位小幅回升，推测主要原因是：1）一二线城市土地溢价率总体企稳，显示价格已降至开发商的认可区间。2）新开工持续较高增长，房企土地储备存在一定补货压力。3）金融资源向头部房企加速倾斜，中型房企仍有较强规模扩张和排名提升诉求。当然，“房住不炒”大方向下，出现盲目加杠杆、大幅扩张的概率较低，近期土地市场回温更类似各方预期趋稳后，在四季度窗口期，拿地需求和土地价格的动态平衡。 ◆地产链：新开工靠拢饱和备货，库存水平将温和提升，竣工复苏如期确认 10 月新开工单月同比反弹 16.6pc 至+23.2%，部分系房企新开工靠拢饱和备货与去年同期数据波动之间的巧合：一方面，去年 10 月新开工面积 1.6亿方，较下半年其余月份差距较大。另一方面，2019 年来，房企“抢跑”销售节点，工程节点考核趋严，新开工铺排向饱和备货靠拢。月度新开工量趋于稳定，除 1-2 月和 6 月外，其余 7 个月单月新开工稳定在 2 亿方左右。展望未来，房企存量变现策略不变，但前期土地成交偏弱、库存水平回升、资金面收紧都将构成边际制约因素，随着基数走高，预计新开工增速将逐步回落。 库存方面，“个体理性”下，新开工增速持续强于销售，10 月末中期库存约 29.6 亿方，较年初回升 1.98 亿方，去化周期约 23.8 个月，仍处合理区间。考虑到市场整体预期管控较好，土地供应规模较上轮小周期偏小，后续库存水平出现大幅提升的可能性不大。 竣工方面，下半年来住宅竣工面积增速加速向好，10 月单月同比+18.8%。结合龙头房企 2019 年靓眼的竣工计划、上游电梯产量/油漆销售增速提升，2019 年行业竣工进入复苏周期如期确认。 10 月新开工和复工提升带动施工面积增速升至+9.0%，而房地产投资单月增速却回落 1.7pc 至 8.8%，或表明 9 月土地购置费增速环比-13.9pc 非短期波动，降速压力开始显现。展望未来，随着开工趋弱向施工投资传导，以及前期土地成交回落在土地购置费层面兑现，预计房地产投资增速将稳步回落。 ◆投资建议 当前 A、H 股主流房企 PE（TTM）分别相当于 3 年均值-1.3、-0.7 个标准差，板块估值具备较强防御属性。建议关注现金流安全边际较高，业绩兑现确定性较强，中长期具备持续投融资优势的房企，如万科 A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂；同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行，建议关注在存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。 ◆风险分析 行业持续调控，整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力；还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 Q4 按揭受限判断获初步印证，房贷利率有望逐步见顶—光大房地产行业流动性跟踪报告（2019 年 10 月） ····································· 2019-11-12 以价换量边际效用递减，龙头抢跑集中度再提升——2019 年 1-9 月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2019-10-19 需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞——光大房地产行业流动性跟踪报告（2019 年 9 月） ····································· 2019-10-16 -30%-15%0%15%30%08-1810-1812-1801-1903-1905-1907-1909-19房地产沪深3002019-11-15 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、销售：短期“韧性”系以价换量，后续需求仍然承压  我们对 10 月商品房销售数据的核心观点如下： 从总量来看，从 7 月开始，全国商品房销售面积累计降幅连续 4 个月收窄。1-10 月销售面积累计同比回正至+0.1%，增速较 1-9 月提升 0.2pc。 从边际层面来看，9 月开始，全国商品房销售面积增速进入数据低基数区间（2018 年 8 月、9 月、10 月分别单月同比+2.4%、-3.6%、-3.1%），而全国商品房销售面积单月同比增速却连续 2 个月回落（2019 年 8 月、9月、10 月分别单月同比+4.7%、+2.9%、+1.9%）。 分区域观察，8-10 月，主要是东部地区和东北地区销售面积增速持续反弹，与之同步的是，东部地区和东北地区单月销售均价亦连续 3 个月环比回落。（见图 7、图 9）。 我们认为，边际数据和结构数据的变化都显示了，近期的销售“韧性”主要来自于开发商以价换量，年末冲刺销售业绩和排名榜。展望未来，以价换量策略的边际效用递减，随着房价大幅上涨预期扭转（决策层表态坚决以及开发商降价促销），在“紧信用”的前提下，购房需求边际趋弱，判断 2020年销售大概率将回归下行通道，库存进入温和回升周期。  主要数据图表 10 月，全国商品房销售面积单月同比+1.9%，增速较上月-1.0pc；其中商品住宅销售面积+4.4%，增速较上月-0.2pc。10 月全国商品房销售金额单月同比+9.7%，增速较上月+0.3pc；其中商品住宅销售金额单月同比+14.6%，增速较上月+1.5pc。 1-10 月，全国商品房销售面积累计同比+0.1%，增速较 1-9 月+0.2pc；其中商品住宅销售面积累计同比+1.5%，增速较 1-9 月+0.3pc。1-10 月，全国商品房销售金额累计同比+7.3%，增速较 1-9 月+0.3pc；其中商品住宅销售金额累计同比+10.8%，增速较 1-9 月+0.4pc。 图 1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图 2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比