房地产行业2025年2月月报：1-2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42个月以来新高

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 3 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年2月月报 1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42 个月以来新高 核心观点 【新房成交】  因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2 月新房成交面积同比增速转正。2 月 40 城新房成交面积环比-14.2%，同比+25.0%，同比增速由负转正，同比增速较上月上升 36.6pct。1-2 月 40 城新房成交面积累计同比+1.8%。  从各能级城市来看，高能级城市新房成交量同比正增长，一线城市因新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长。1）一线城市：2 月新房成交面积环比-29.8%，同比+57.9%，同比增速较上月上升了 68.5pct。具体来看，四个一线城市新房成交量环比均下滑，同比均增长，其中深圳同比+138%，环比-45%；上海同比+90%，环比-25%；北京同比+44%，环比-21%；广州同比+19%，环比-30%。从累计来看，1-2 月一线城市新房成交面积同比+9.0%。2）二线城市：2 月新房成交面积环比-14.6%，同比+29.9%，同比增速较上月上升了 41.9pct。其中，仅苏州、福州、济南新房成交面积同环比均正增长，其余二线城市均出现环比下跌、同比增长的态势，其中福州、武汉同比涨幅居前。从累计来看，1-2月二线城市新房成交面积同比+3.0%。3）三四线城市：2 月新房成交面积环比+1.1%，同比-1.7%，同比降幅较上月收窄了 10.6pct。吉安、池州、江门、韶关、东莞、莆田、清远新房成交同环比均提升，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。从累计来看，1-2 月三四线城市新房成交面积同比-7.4%。 【二手房成交】  因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2 月二手房成交同比涨幅进一步扩大。2 月 18 城二手房成交面积环比-14.3%，同比+62.8%，同比增速已经连续 9 个月保持正增长，且同比涨幅较上月进一步扩大了 61.7pct。从累计来看，1-2 月 18 城二手房成交面积同比+21.4%。  从各城市能级来看，2 月各能级城市二手房成交面积同比均出现正增长，高能级城市涨幅明显大于低能级城市。2 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-14.1%、-18.5%，同比增速分别为 95.7%、52.4%、25.8%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了82.6、50.3pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月上升了 48.5pct。从累计来看，1-2 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 41.0%、18.6%、-7.6%。具体而言，一线城市中，北京和深圳同比分别增长 90%和 113%，环比分别下降 8%和 20%。二线城市中，杭州、青岛同环比均出现正增长，杭州、青岛、南宁、厦门、成都同比涨幅均超过五成。  预判后市，3 月小阳春来临，房企推盘积极性稳步上升。根据克而瑞，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平，环比增长166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、51%和 12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构，7 成以上城市以主城为供应主力。基于此，我们预计 3 月整体楼市供求有望修复，成交环比将出现正增长，尤其是核心城市 3 月将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”，不过余下多数三四线城市或将延续筑底行情。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比提升、同比下降。截至 2 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积为 1.1 亿平，环比-1.3%，同比-15.1%；整体去化周期为 14.5 个月，环比+0.3 个月，同比-4.3 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、-1.6%、0.2%，同比增速分别为-13.0%、-21.4%、2.7%；去化周期分别为 15.3、11.8、40.4 个月，一线城市环比提升 0.6 个月，二、三四线城市环比分别下降0.03、3.7 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 3.7、4.7、20.5 个月。具体来看，2 月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月内（深圳为 2 月新增）。 【土地市场】  2 月土地市场成交规模季节性回落，但溢价率仍创21 年8 月（42 个月）以来新高，其中二线城市溢价率更高。2 月全国（300 城）成交土地建面环比-2.1%，同比+3.8%；楼面均价环比-13.2%，同比+5.8%；平均土地溢价率为 8.7%，环比+1.0pct，同比+4.9pct。从市场热度来看，2025 年 2 月溢价率创下 2021 年 8 月（42 个月）以来的新高，在1 月高溢价率的基础上环比再度提升，其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率均超过 15%，北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为120.7%、7.7%、-9.0%，同比增速分别为0.5%、4.4%、5.3%；楼面均价分别11512、1887、638元/平，环比增速分别为-51.0%、7.1%、-40.0%，同比增速分别为30.9%、21.2%、-13.9%；平均溢价率分别为 13.2%、13.8%、2.8%，住宅类用地平均溢价率分别为 15.0%、17.4%、3.4%。从累计来看，25 年 1-2 月全国（300 城）成交土地规划总建面同比-6.7%；成交总价同比+3.2%；楼面均价同比+10.6%；平均溢价率8.2%，同比+4.6pct。一、二、三线城市累计土地成交建面同比增速分别为