债券专题报告：能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 债券专题报告 能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？ - 报告摘要： [Table_Summary] 落地的专项债收储对价如何？目前拟被收储地块以住宅为主，被收储企业多为本地城投，折价率集中在-10%~-20%之间。截至 2025 年 2 月 19日，广东多地公示土储专项债回收闲置土地计划，公告中涉及的土地拟收购价格超过 350 亿元，剔除信息不全及收储折价率超过 100%的项目后拟收购价格共计 248 亿元，其中 1）被收储土地中住宅占比约 73%；2）对本地城投、国企、民企收储的占比分别为 74%、19%和 7%；3）收储折价率分别为-12%、-11%和-18%。 与收已建未售商品房互为补充。房企可被盘活的资产主要分为两类，已建成未售商品房以及未动工土地，收已建成未售商品房的资金来源主要在于央行保障性住房再贷款，收未动工土地的资金来源主要在于地方专项债，而已开工未建成的商品房很难得到外界支持，仍需房企自身承担建安成本。 在专项债额度有限的情况下，本土城投未动工土储被盘活的可能性更高，一方面由于盘活流通的资金可以继续参与土拍，维持土拍收入；另一方面，根据《闲置土地处置办法》，两年以上未动工土地有可能被政府无偿收回，而近两年城投仍是拿地主力，从可回收体量来看，收本土城投的未动工土地更具操作性；最为关键的是，谈判过程的周期方面，相较于国企来说，城投也会更具优势，目前落地的对城投未动工土储的收购折价率集中在-5%-15%，而对国企未动工土储收购的折价率方差明显更大，个别区位一般、商办性质的土地折价率能达到-50%。 后续能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？我们盘点下来 2019 年至今全国未动工土地的成交价约 8.7 万亿，其中 2 年内未动工土地规模 5.11万亿（根据《闲置土地处置办法》，两年以上未动工土地很难被专项债盘活），而三线城市由于土拍市场仍在磨底阶段，专项债收储落地的优先级靠后。兼具两年内&一二线城市属性的土地规模有 1.2 万亿，这部分资产对应 1-2 万亿资金可以率先落地，后面可能根据经济企稳的节奏灵活调整落地额度。 风险提示：政策落地超预期、楼市变化超预期 [Table_Date] 发布时间：2025-02-21 [Table_Invest] 专项债收未动工土地的价格分析 [Table_Report] 相关报告 《需要回到底层逻辑来思考万科的舆情扰动》 --20250124 《万科，我们怎么看？》 --20241226 《东北信用策略海外专题：日本楼市如何企稳并走出十年慢牛？》 --20241108 《东北信用策略专题报告：基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察》 --20240806 [Table_Author] 证券分析师：张明远 执业证书编号：S0550524120001 18916989985 Zhangmy3@nesc.cn 研究助理：张丰淇 执业证书编号：S0550123060017 13804268785 zhangfq1@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 10 [Table_PageTop] 债券研究报告 目 录 1. 目前专项债收未动工土储的对价如何？ .......................................................... 3 2. 与收已建未售商品房互为补充 .......................................................................... 4 3. 潜在受益方以本地城投为主 .............................................................................. 5 4. 能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？ ...................................................... 6 5. 风险提示 .............................................................................................................. 8 图表目录 图 1：不同类型主体拟专项债收储金额、拿地金额及折价率分析 ........................................................................ 3 图 2：不同城市城投、国企、民企拟专项债收储金额分析（亿元） .................................................................... 3 图 3：各地主要国企未动工土地拟收储分析 ............................................................................................................ 4 图 4：企业不同类型资产后续处置思路 .................................................................................................................... 5 图 5：2024 年各省份住宅土拍收入及城投占比分析 ............................................................................................... 6 图 6：不同层级城市 2019 年以来、近两年未动工土储规模测算（亿元） .......................................................... 7 图 7：2019 年以来不同层级城市分类学未动工专项债金额分析（亿元） ........................................................... 7 图 8：2019 年以来不同层级城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米）................................................ 7 图 9：2019 年以来主要城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米）........................................................ 7 图 10：主要城市 2019 年以来、近两年未动工土储规模及占比测算 ..............................................................