【宏观专题】收储，启动？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 宏观专题 2025 年 02 月 17 日 【宏观专题】 收储，启动？ ❖ 核心观点 近期，广东省内多地公示拟使用专项债回购存量闲置土地。据不完全统计，共有 13 城发布公告；涉及土地 99 宗、254 亿元；拟回购土地多为宅地；被收购方多为国企；土地出让时间多在 2020-2023 年；整体收储金额/拿地金额为 89%。 其他省市，虽然已有部分省市发布过土地征集公告，但目前尚未看到实质性进展，另外值得注意的是，土储专项债并非全部用于存量土地收购，例如北京，拟于 2 月 18 日发行土储专项债，但主要投向一级土地开发。 往后看：1）当前已发布公示的城市，其公示项目仍需审批，最终收购金额尚不确定；2）全国而言，能否放量仍需观察，实践中仍有堵点；3）土储专项债客观上会占用用于项目建设的专项债额度。 ❖ Q1：发生了什么？ 春节后，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示。据不完全统计，截至 2 月 14 日，13 城发布相关公示、共涉及拟回购土地 99 宗、拟回购总金额 254 亿元。其中回购规模较大的，主要是惠州（包括其下属区县），拟回购土地 38 宗、总额 110 亿元，其次是珠海，共 11 宗、41 亿元。 此前，虽然部分省市也曾发布过相关内容，但主要为征集公告，而此次广东省多城市密集发布拟回购公示、引发市场关注。 ❖ Q2：钱从哪儿来？ 主要为专项债资金。去年 11 月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，允许专项债用于回购存量土地。当前各城市的公示也均以该文件为依据。今年 1 月广东省财政厅厅长也提及“对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效”。 体量有多大？在我们统计的样本中，广东省拟回购总金额 254 亿元，据广东省财政厅，“2024 年我省争取到中央新增专项债券额度 5085 亿元”，即拟回购金额占到新增专项债额度的 254/5085=5 %。 ❖ Q3: 拟回购的土地有何特征？ 一是从土地性质看，以住宅用地为主，占 50%，其他类型均有涉及。 二是从被回购方性质看，主要是国企。在 48 宗案例中，被回购方为国企的，有 45 宗。为何以国企为主？据克而瑞的分析，“土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况…已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的。” 三是从出让时间看，多集中在 2020 年后。在 90 宗样本中，2020 年后拿地的，共计 79 宗、占比 88%。究其原因，可能与 2020 年来城投“超额拿地”、且大量闲置有关，详见正文。 ❖ Q4: 如何定价？ 此前，自然资源部明确的定价规则为“Min{企业拿地成本，土地评估价格}，并适度下调”。 从当前样本看，收储整体的折扣率（收储金额/拿地金额）为 89%。其中最低的来自广州，为 52%。但也有部分地块的收储价格>拿地价格，可能存在统计原因，据中指，拿地价格仅为首次成交价格，部分地块存在调整容积率等原因而补缴地价的情况，该部分成本未被考虑。 ❖ Q5: 除广东外，其他省市有何进展？ 一是从官方的政策文件看，2024 年底以来，四川江安、河南开封等多地发布征集公告，但目前尚未看到后续进展。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】美欧央行分化加大，强美元暂难缓解——全球货币转向跟踪第 6 期》 2025-02-13 《M1 同比为什么转负？——新的三分法定量归因》 2025-02-07 《【华创宏观】特朗普关税的七大估算》 2025-02-04 《【华创宏观】找寻出口商品的“稳定之星” ——出口扫描系列·变局篇》 2025-01-14 《【华创宏观】数据真空期里的十大关注——政策请回答系列三》 2024-12-31 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 二是从实际发行数据看，据 wind，2025 年截至 2 月 16 日，土储专项债发行额仍为 0。值得注意的是，并非所有的土储专项债都用于回收存量闲置土地。2月 11 日，北京市发布《关于公布 2025 年 2 月 18 日发行政府债券信息披露文件的通知》，其中部分资金用于土地储备领域，但仔细翻看其项目投向，发现该部分专项债主要是用于“土地一级开发”，即在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程，并非收购存量闲置土地范畴。 三是棚户区改造专项债继续发行，但同比有所减少，据 wind 统计，2025 年截至 2 月 16 日，棚户区改造专项债共计发行 40.4 亿元，但同比有所减少，2024年 1 月 1 日-2 月 16 日，棚改专项债共发行 150.3 亿元。 ❖ Q6: 后续怎么看？ 对于已发布拟回购公示的城市而言，按照 2024 年 11 月自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，“…经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认”，即当前拟收购土地仍需审批、确认，最终收购金额尚不确定。 对于全国而言，能否放量仍需观察。据中指研究院“地方收购存量土地依然存在多项难点，经过调研，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等”。 此外，土储专项债占用的是新增专项债额度，客观上会对用于项目建设的专项债额度形成分流。 ❖ 风险提示：政策内容整理不完备、政策力度超预期。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 本文关注近期广东省公布的拟回购存量土地的相关信息，包括金额、被收储对象、收储金额、拟回购地块出让时间等，基于这一模式，我们进一步对其他省市能否扩围、全国后续展望进行分析。 投资逻辑 本文通过 QA 的形式分析回购存量土地的 6 个问题，前四个问题是广东市实践的相关信息、规模与收购价格。第五个问题关注除广东外其他省市进展。第六个问题对全国层面进行展望。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 目 录 存量土地收购的六个问题 .....................................................