房地产行业专题研究：保租房REITs2024年度综述，稳立潮头，跨越周期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 保租房 REITs2024 年度综述：稳立潮头，跨越周期 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 2 月 17 日│中国内地 专题研究 保租房 REITs2024 年度综述：稳立潮头，跨越周期 2024 年市场化租金处于寻底进程，但在租金价格优势以及 C 端刚需定位的支撑下，保租房 REITs 依然保持稳定运营，运营超越行业表现，板块走势大幅超越 REITs 指数。2024 年保租房 REITs 价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025 年需关注市场化租金水平的变化，1 月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势趋于稳定，2025 年的板块走势或有望由基本面推动。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 行业：保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底 2024 年住房租赁市场整体处于量增价跌的阶段。供应显著增强，一方面，因房价下行推动个人房源由售转租提升供给（新增供给同比+21%），另一方面保租房在政策支持下持续提升（核心 8 城保租房供给同比+25%）。由于整体高供给叠加保租房租金的价格优势，市场租金整体有所下降。步入 2025年，市场初现复苏迹象，1 月全国住房租赁指数有所回升（重点 50 城住房租赁指数环比+0.1%）。如果稳增长举措持续发力，我们预计对于保租房REITs 而言，或将面临更为从容的行业环境。 收入：全年实现同比微增，2025 年或更具稳定性 2024 年保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。2024 年的营业收入预测值均超额完成，营收整体同比小幅增长 0.5%；2024Q4 平均单位月租金同比实现 1.5%正增长，优于行业 5.5pct，其中政府主导型项目相对占优；出租率和收缴率均值分别维持在 93%和 97%以上的高位；底层资产剩余平均租期同比显著增长 20%，我们预计将强化后续收入的稳定性。 盈利：EBITDA 实现增长，顺利完成 2024 年预测值目标 2024 年全年保租房 REITs 的 EBITDA 整体增幅达 2.6%，优于收入增速，大部分 REITs 均实现增长。从完成情况来看，公布 2024 年预测值的两只REITs 完成率分别为 100.2%和 102.2%。华夏北京保障房、国泰君安城投宽庭以及华夏基金华润有巢的利润率均出现提升，我们认为主要原因分别在于Q3 启动的租金上调、换租期结束后的出租率修复以及以价换量所带来的出租率提升。 市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容 全年可供分配金额保持平稳，从市场走势来看，保租房 REITs 表现坚挺，自上市以来持续跑赢 REITs 指数，2024 以来相对优势进一步拉大，凸显稳健收益属性的价值。基于股息率视角，2024 年对应的可供分配金额对应的派息率基本稳定在 2.7%~3.1%。相对而言，底层资产在一线城市，同时租金折价率较高的 REITs 相对更具估值优势。展望 2025 年，板块规模即将进一步扩容，市场活跃度有望提升。2025 年的板块走势或将从估值提升逻辑转向基本面，核心城市市场复苏进程是关键要素。 风险提示：资产盈利能力下降；REITs 整体估值下滑风险。 (19)3254668Feb-24Jun-24Oct-24Feb-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底 ............................................................................................................. 4 供应：保租房持续大幅扩容，上海保持高强度供应 .............................................................................................. 4 租金：景气度下行以及保租房供应放量导致租金下滑 ........................................................................................... 5 收入：全年实现同比微增，2025 年或更具稳定性 ........................................................................................................ 7 营业收入：走势稳健，24 全年预测收入均超额完成 ............................................................................................. 7 单位租金：单位租金走势优于市场水平，政府主导型项目相对占优 ..................................................................... 8 出租率：涨跌互现，平均维持在 93%以上水平 ..................................................................................................... 9 收缴率：维持在 97%以上高位 ............................................................................................................................ 11 租约结构：剩余平均租期拉长，整体稳定性增强 .......................................