房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：新房网签面积同比转负，二手房网签面积同比增幅扩大

敬请阅读末页的重要说明 2025 年 01 月 12 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 1 月 9 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等； 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 1 月 9 日） 新房（1 月 1 日-1 月 9 日） 二手房（1 月 1 日-1 月 9 日） 城市能级 同比 较 12 月 城市能级 同比 较 12 月 样本城市 （40 城） -4% 转负 -10 PCT 样本城市 （17 城） 93% +扩大 40 PCT 一线城市 （4 城） 32% +扩大 16 PCT 一线城市 （2 城） 76% +收窄 -20 PCT 二线城市 （11 城） -10% 转负 -11 PCT 二线城市 （5 城） 159% +扩大 130 PCT 三线城市 （25 城） -21% 转负 -29 PCT 三线城市 （10 城） 46% +扩大 3 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2024 年 12 月，一线四城二手价格指数和租金价格指数均同比降幅收窄； 新房案场和二手带看：截至 2024 年 12 月，50 城整体新房案场指数同比增幅收窄，二手带看指数同比增幅扩大； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 1 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大； 成交量信心指数：截至 2025 年 1 月 5 日，50 城整体新房成交量信心指数边际下降，二手房成交量信心指数边际上升； 市场景气指数：截至 2024 年 12 月，50 城整体市场景气指数同比增幅收窄。 周观点：一、企业端“信用底”的构筑过程或使得投资人避免担心“估值陷阱”再出现，判断股票或难以回到前低。强调重视“先信用、后供需”的修复机会。中央经济工作会议提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”表述下判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。二、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”表述中“持续用力”或是关键，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。三、重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。四、关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 265 5.2 总市值（十亿元） 2745.5 3.4 流通市值（十亿元） 2590.2 3.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -15.7 26.4 5.7 相对表现 -9.1 17.5 -8.1 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房案场和二手带看指数边际下降但仍保持正同比——样本城市周度高频数据全追踪》2025-01-05 2、《百强 12 月销售额同比回升 10pct至-0.4%，24 年全年销售额同比下降30%——12 月百强销售解读》2024-12-31 3、《一揽子政策对房地产市场的影响——招商总量研究团队政策效果跟踪系列报告（四）》2024-12-31 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn Jan/24May/24Aug/24Dec/24新房网签面积同比转负，二手房网签面积同比增幅扩大 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比转负，环比处于近 5 年同期较高水平 图 2：1 月 1-9 日样本城市新房网签面积同比转负 资料来源：统计局、房管局、招商证券 图 3：1 月 1-9 日样本城市新房网签面积环比处于近 5 年同期较高水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：同比增幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 图 4：1 月 1-9 日样本城市二手房网签面积同比增幅扩大 资料来源：房管局、招商证券 图 5：1 月 1-9 日样本城市二手房网签面积环比高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房日均网签低于去年同期，二手房日均网签高于去年同期 图 6：新房日均网签面积低于 2019-2024 年同期水平；二手房日均网签面积高于 2019-2024 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地 图 7：2024 年 12 月，300 城土地供应建面 4370 万方，同比-14.2%; 成交建面 17360 万方，同比-7.0% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2024 年 12 月，推出建面和成交建面同比降幅收窄；整体流拍率较上月下降 4.5 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 6 行业定期报告 图 9：2024 年 12 月，300 城成交楼面均价同比转负；整体土地溢价率较上月下降 0.6 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 10：2024 年 12 月，300 城土地出让金同比转负；1-12 月土地出让金累计同比-24.7%，较 1-11 月累计同比降幅收窄 3.9 PCT 资料来源：统计局、中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 7 行业定期报告 六、库存 图 11：最新一期，拿地未售口径库存较 10 月边际上升，开工未售口径和推盘未售口径库存边际下降；拿地未售去化周期较 10 月边际上升，开工未售和推盘未售去化周期边际下降 资料来源：拿地未售数据来自中指研究院（300 城）；开工未售数据来自统计局（全国）；推盘未售数据来自 CRIC（80 城）；招商证券 （备注：去化周期公式=库存/近 12 个月平均销量*12） 图 12：2024 年 11 月，一线、二线和三四线城市推盘未