房地产行业1-12月月报：投资趋弱，销售改善

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 01 月 18 日 投资趋弱，销售改善 看好 ——房地产 1-12 月月报 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 12 月投资端保持走弱趋势，其中投资、开工、竣工仍处低位。2024 年全年来看，投资同比-10.6%，较前值-0.2pct；新开工同比-23.0%，较前值持平；施工同比-12.5%，较前值+0.1pct；竣工同比-27.7%，较前值-1.5pct。12 月单月来看，投资同比-13.3%，较 前 值 +0.5pct ； 开工 同比 -23.0% ， 较 前值 +3.2pct ；竣 工 同比 -30.4% ， 较 前 值+8.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2025 年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。 ⚫ 12 月销售端稳中改善，住宅销面同比+4.4%，非住宅同比-13.9%。2024 年全年来看，销售面积同比-12.9%，较前值+1.4pct；销售额同比-17%，较前值+2.1pct；销售均价同比-4.8%，较前值+0.9pct。12 月单月来看，销售面积同比-0.5%（其中住宅同比+4.4% 、 非 住 宅 同 比 -13.9% ） ， 较 前 值 -4pct ； 销 售 金 额 同 比 +2.4% ， 较 前 值+1.4pct；销售均价同比+2.9%，较前值+5.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。 ⚫ 12 月资金端降幅略有扩大，融资资金再走弱、销售回款继续改善。12 月单月来看，资金来源同比-7.1%，较前值-2.3pct。从 12 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-5.3%，较前值-1.5pct；自筹资金同比-17.9%，较前值-2.3pct；定金及预收款同比-1.2%，较前值-6.2pct；个人按揭贷款同比+0.9%，较前值+1.3pct。12 月资金来源同比降幅有所扩大，融资资金中，国内贷款、自筹资金降幅均有扩大，销售回款中，定金及预收款同比转负、个人按揭同比转正。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：投资趋弱，销售改善，维持“看好”评级。9 月“止跌回稳”和 12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：12 月投资端保持走弱趋势，其中投资、开工、竣工仍处低位 据统计局数据，2024 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 100,280 亿元，同比增长-10.6%，较 1-11 月下降 0.2pct。其中，12 月单月商品房投资增速-13.3%，较 11 月上升 0.5pct。住宅方面，1-12 月，住宅投资 76,040 亿元，同比增长-10.5%，较 1-11 月下降 0.1pct，占房地产开发投资的比重为 75.8%，较 1-11 月下降 0.2pct，其中，12 月单月住宅投资增速-10.5%，较 11 月上升 1.2pct。 分区域来看，1-12 月房地产开发投资东部地区同比-11%（-0.6pct）、中部地区同比-9.4% （ +0.4pct ） 、 西部 地 区 同 比 -8.9% （ +0.8pct ） 、 东北 地 区 同 比 -21.8% （ -0.2pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 从供应先行指标来看，1-12 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 23%和下降 23%，分别较 1-11 月持平 0pct 和上升 0.1pct。其中，12 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 23%和下降 21.9%，涨幅分别较 11 月上升 3.2pct 和上升 5pct。1-(25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/1022/0222/0622/1023/0223/0623/1024/0224/0624/10（ %）