房地产行业周报(2024年53周-2025年01周)：支持基础设施REITS市场扩围扩容，二手房成交环比下降

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 01 月 08 日 房地产行业周报（2024 年 53 周&2025 年 01 周） 推荐 （维持） 支持基础设施 REITS 市场扩围扩容，二手房 成交环比下降 ❑ 板块行情：2024 年 53 周&2025 年 01 周（12 月 29 日-1 月 4 日）申万一级行业指数中，房地产指数-7.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 21。 ❑ 政策要闻：中央层面：发改委：2025 年将筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多 PPP 新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施 REITs 市场扩围扩容。地方层面：1）厦门：调整公积金贷款住房套数认定标准和简化申请流程，同时下调二套房首付比例 20%，保障性住房首付比例降至 15%。2）昆明：取消住房分类标准、处置闲置土地、调整首付比例至 15%，并鼓励非住宅用地转型新兴产业。3）济南：收购主体“济南城市发展集团”发放省内首笔收购已建成存量商品房用作保障性住房贷款，授信金额 1.1 亿元，首批到位贷款金额 8121 万元，期限 25 年，支持其收购保利中科创新广场公寓项目用作配租型保障性住房，建筑面积 1.7 万平方米、存量商品房 531 套。4）武汉：阶段性调整住房公积金贷款额度，“推行‘卖旧买新’交易新模式”、“优化新建商品房项目审批服务”“优化个人住房贷款套数认定标准”、“给予阶段性购房优惠支持。5）深圳：根据规定，2024 年 5 月 18 日前发放的住房公积金个人住房贷款，将从 2025 年 1 月 1 日起按相应首套、二套利率调整。对于首套房而言，5 年以下（含 5 年）贷款利率为 2.35%，5 年以上贷款利率为2.85%，目前公积金贷款利率正式下调。 ❑ 公司动态：1）贝壳：贝壳旗下贝好家经过 17 轮竞拍，击败象屿&天安联合体，以 69715 万元竞得奉贤区奉贤新城 10 单元 17-02 地块，溢价率 13.89%，成交楼面价 22777 元/平方米。该地块为宅地，建筑面积 30607.20 平方米，容积率2。2）保利发展：12 月 31 日，保利发展 70.22 亿底价斩获天河绢麻厂地块，全年斥 253.771 亿在广州买地。3）中海：12 月 31 日，杭州年度压轴土拍激烈展开，其中滨江区府宝地成为焦点。该地块在挂牌报价阶段溢价率已超 22%，最终经过 66 轮报价，由中海以总价 449028 万元竞得，折合楼面价 44673 元/平，溢价率 59.78%。4）万科：12 月 31 日，万科通过转让物业或车位清偿万物云关联债务 7.03 亿元，物业估值 7.1 亿元。 ❑ 销售端：新房成交同比上升 68%，二手房成交同比上升 95%。1）本周 20 城商品房成交面积 340.9 万方，商品房日平均成交面积 48.7 万方，环比下降 52%，同比上升 68%。2）从累计数据来看，2024 年 20 城成交面积 12333 万方，累计同比下降 18%。3）本周 10 城二手房成交面积 206.7 万方，日平均成交面积29.5 万方，环比下降 29%，同比上升 95%。4）从累计数据来看，2024 年 10城二手房成交面积 7901 万方，同比上升 8%。 ❑ 投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升 ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。 ❑ 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 11,358.09 1.20 流通市值(亿元) 10,828.74 1.45 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -16.7% 12.2% -6.6% 相对表现 -12.2% 1.6% -20.6% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年 52 周）：新房成交同比微降，二手房成交仍在高位》 2024-12-31 《房地产行业周报（2024 年第 51 周）：11 月新建商品房价格环比降幅收窄，多地推进取消公摊》 2024-12-26 《房地产行业周报（2024 年 50 周）：持续用力推动房地产市场止跌回稳，新房二手房成交同比上升》 2024-12-17 -25%-7%11%30%24/0124/0324/0624/0824/1025/012024-01-08~2025-01-07房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产下降 7.7%，板块排名第 21 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：新房成交同比上升 68%，二手房成交同比上升 95% ................................. 7 （一） 新房市场：2024 年 53 周&2025 年 01 周 20 城成交面积同比上升 68% ........ 7 （二） 二手房市场：2024 年 53 周&2025 年 01 周 10 城成交面积同比上升 95% .... 8 四、 融资端：本周发债企业均为地方国企 ......................................................................... 10 五、 投资建议 ......................................................................................................................... 10 六、 风险提示 .................................