回首与展望，地产行业年度总结：土地市场，一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 22 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]回首与展望，地产年度总结：土地市场 一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升 [Table_Summary]核心观点：⚫24 年整体热度较差，年末热度翘尾。根据中指院数据，全年 600 城住宅用地出让金 2.6 万亿元，同比下滑 26%，较 20 年最高点下滑 61%。24 年城投拿地占比 47%，较 23 年回升 5pct，剔除城投拿地后，市场有效拿地金额 1.4 万亿元，同比下滑 32%，较 20 年收缩 75%，降幅更大。11 月后市场热度回升，11 月单月宅地出让金同比增长 17%，12 月高基数情况下下滑 17%，剔除城投拿地后市场回升更明显。年末市场好转主要为一线核心土地入市推动，11-12 月一线供给土地 474万方，占全年的 31%，两个月出让金 1461 亿元，同比增长 69%。 ⚫城市竞争格局固定，资金更加坚定选择核心城市。四年市场下行期加重了城市分化，目前城市竞争格局已相对固定，21 年以来北上杭稳定占据出让金前三位置。根据 TOP50 房企或城投资金支持比例的不同，TOP30 城市可分为三类。第一梯队为 TOP50 房企拿地占比最高的北上广深杭+厦门，第二梯队为头部房企与城投资金双投入的二线与强三线，以武汉、济南等为代表，第三梯队为城投拿地为主的长三角三四线，以南通、常州等城为代表。资金的选择决定了市场的分化，有限的资金更多涌向了一线，支撑了一线供给改善下的土地市场回暖，24年 TOP50 房企 54%的拿地资金投向了一线，比例较 23 年提升 12pct。 ⚫限价取消+稀缺地块供应+规划放宽，地王频现。24 年与过去三年下行期不同的是，在冷淡的市场中，地王频出。24 年出现五宗超百亿元的总价地王，总价最高的三宗分别为深圳南山粤海地块（24/12）、北京朝阳酒仙桥组团地块（24/11）、广州南方面粉厂地块（24/09）。上海出现三宗单价新地王，徐汇斜土街道地块（24/08）、徐汇龙华地块（24/12）、静安曹家渡地块（24/09）为目前全国成交单价前三甲。年末地王频出的背后，是核心城市供地思路的积极转变，主要包括土地出让规则放宽、稀缺地块供应增多以及建筑规划限制放宽三方面。第一，开始于 21 年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本被规则限制的价值空间得以释放。 第二，稀缺地块的供应本身也加大了房企的土拍热情，一线地王区位核心且利润率相对丰厚，参考 24 年末周边楼盘售价，地王平均总成本毛利率为 32.5%。第三，顺应中央对好房子的号召，各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下的产品力显著提升，加强地块吸引力。⚫投资建议。25 年土地市场的供应规模及质量将影响后续销售的可持续性，24 年末的积极转变若能在 25 年延续，将极大助力核心城市的基本面回升，强信用企业经营表现及估值均具备较大修复机会。⚫风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-06 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639guoz@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636liyihui@gf.com.cn -24%-13%-2%8%19%30%01/2403/2405/2408/2410/2412/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 22 [Table_PageText] 深度分析|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.98 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 162.4 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.83 2024/11/5 买入 12.17 0.71 0.77 13.9 12.8 12.4 11.4 5.1% 5.3% 新城控股 601155.SH 人民币 11.56 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.5 4.7 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.28 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.9 3.9 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.87 2024/9/6 买入 10.58 1.20 1.38 8.3 7.1 3.4 4.1 4.8% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 5.61 2024/11/1 买入 7.37 0.53 0.65 10.7 8.6 23.1 9.7 6.1% 7.1% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.35 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 9.0 8.0 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 2.45 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 7.9 4.8 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 5.09 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 125.8 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 12.30 2024/10/28 买入 17.81 2.12 2.27 5.8 5.4 4.0 3.7 5.9% 5.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.70 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 3.2 3.0 1.7 1.5 5.6% 5.7% 越秀地产 00123.HK 港币 5.05 2024/6/5 买入 9.12 0.87 0.99 5.7 5.0 2.4 2.3 5.3% 5.7% 华润置地 01109.HK 港币 22.45 2024/9/4 买入 29.77 4.38 4.43 5.1 5.0 3.5 3.6 10.5% 9.6% 万物云 02602.HK 港币 19.98 2023/8/25 买入 59.79 2.11 2.38 9.6 8.5 2.0 1.0 12.8% 13.2% 保利物业 06049.HK 港币 28.95