房地产行业：公募REITs2025年度策略报告，于变局中寻新局

请务必阅读正文之后的重要声明部分公募 REITs2025 年度策略报告：于变局中寻新局房地产证券研究报告/行业投资策略报告2025 年 01 月 02 日评级：无评级分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数58行业总市值(亿元)1554.32行业流通市值(亿元)682.86行业-市场走势对比相关报告1、《嘉实京东 REIT 重庆仓达成续租协议》2024-12-302、《二手房成交同比大幅改善，信用债发行发量》2024-12-283 、《 四 单 REITs 获 批 通 过 》2024-12-22报告摘要2024 年 REITs 市场总结：大步向前2024 年，C-REITs 大跨步向前发展，有许多值得关注的变化。1）市场的制度体系得到了进一步的完善，主要体现在监管明确了 REITs 产品权益属性定位、优化了会计记账、全面推动一级发行、完善上市后信披等方面；2）资产配置属性开始显现。今年市场情绪逐步理性，从原有的主要基于政策、情绪、资金驱动，逐渐转向对资产本身的关注，这个阶段投资者对产品逐渐开始交易出相对稳定的估值中枢，指数走势逐步平稳，波动率出现明显下降，在大类资产配置中的重要性开始显现。3）REITs 实时指数发布，指数产品有所期待。一方面 REITs 指数为市场提供更完善的参考基准，更重要的是未来的指数产品对市场建设具有标志性意义，随着市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。4）今年 REITs 新发产品数量、规模创历史新高。截至 2024 年 12 月 31 日，市场存量 REITs 达到 58 单，今年发行的公募 REITs数量高达 29 只，募资规模 655 亿元，今年新发数量等于过去三年总和。5）新发项目估值压降较为明显，宏观环境和前几年相比有所变化，估值下调有助于提高抗风险能力，为投资者提供了一定安全垫。6）投资者对确定性给了更高的溢价。各类资产投资收益率持续下行，在市场反弹阶段，板块分化明显，基本面相对稳健标的仍最受益，在现有宏观投资环境下投资者对确定性给了更高的溢价。7）战略配售比例逐年提高。21-24 年发行的 REITs 项目战略配售金额比例分别为 74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式。8）市场投资者结构进一步丰富。一方面战配比例逐步提高，另一方面从结构上来看，增量资金不断涌现，今年公募固收、公募 FOF、银行理财、中小险资、私募等活跃度逐步提高。9）对资产的认知逐步细化。市场慢慢认知到该产品的风险收益特征，REITs 是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种。10）基础设施项目运营、考核等机制逐步市场化。一些项目设置了市场化激励约束机制，将资产运营成效与团队、个人绩效直接挂钩。部分项目也开始市场化运营，如国电投新能源 REIT 电价变为“市场交易电价+国补”。2025 年投资策略展望：大有可为REITs 是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12 月 2 日跌破 2%大关，进入“1 时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为 REITs 市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异，权益将进一步夯实低波红利策略。以资产为核心兼具市场风格切换，一是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是 REITs的最基本前提亦是后续板块分化的基础；二是积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会；三是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，REITs 市场的增量资金最为重要；四是把握回撤机会，当前市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会；五是注意后续 OCI 账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的。风险提示：二级市场价格大幅波动风险：目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。相关支持政策调整风险：目前市场发展时间较短，REITs 立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出 台不及预期，可能会影响市场的整体发展。研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；行业投资策略报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录一、2024 年 REITs 市场总结：大步向前...................................................................41.1.政策基础进一步完善......................................................................................41.2.资产配置属性开始显现..................................................................................61.3.REITs 实时指数发布......................................................................................81.4.一级新发开始提速......................................................................................... 91.5.估值基础进一步夯实....................................................................................101.6.板块间差异进一步分化................................................................................121.7.战略配售比例逐年提高................................................................................131.8.投资者结构逐步丰富....................................................................................141.9.对资产的认知逐步细化................................................................................151.10.运营考核机制逐步市场化.................................