房地产行业：六维跟踪楼市复苏月报(2024-12)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报（2024-12） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 1 月 02 日│中国内地 动态点评 12 月房地产市场活跃度继续回落，二手房价格由涨转跌 得益于地产政策效果的滞后释放，以及年末翘尾等因素，24 年 12 月新房和二手房网签成交面积同比继续改善。但从领先指标来看，房地产市场活跃度连续 2 个月回落，二手房价格环比由涨转跌。随着 1 月传统淡季的来临，我们预计短期房地产量价表现仍将偏弱。 网签数据：政策效果滞后释放+年末翘尾，成交面积同比继续改善 得益于地产政策效果的滞后释放，以及年末翘尾等因素，12 月新房和二手房网签成交面积同比表现延续改善趋势。新房方面，12 月 54 城新房成交面积同比+19%（11 月同比+17%），24 年累计同比-23%；二手房方面，12 月26 城二手房成交面积同比+57%（11 月同比+17%），24 年累计同比+6%。 领先指标-量：房地产市场活跃度继续回落 根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面： 50 城二手房带看指数环比-5%至 27.8，新房案场指数环比-11%至 16.6，分别处于 23 年以来的 76%/60%分位；12 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）分别为 35.1/39.5，回落至 23 年以来的 34%/41%分位。 领先指标-价：二手房价格环比由涨转跌 根据贝壳研究院的数据，价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比-12%至 10.5，处于 23 年以来的 52%分位；成交价相较挂牌价的折价幅度持续缩小至 14.2%；二手房价格环比-0.4%，终结此前连续 2 个月的环比上涨。分城市能级来看，一线、二线、三线城市分别+0.0%、-0.2%、-0.5%，一线城市房价表现相对更具韧性；具体城市来看，50 城中有 18 城环比上涨，其中厦门、成都、杭州、北京、廊坊、上海、太原连续3 个月上涨。 城市观察：领先指标靠前的城市依然为深圳、成都、杭州、上海等 根据贝壳研究院的数据，12 月 50 城中 36/42 城二手房带看/新房案场指数环比下降，46 城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、杭州、成都、上海、西安、厦门、北京，靠后的城市包括长春、中山、常州、温州、绍兴、南昌、嘉兴。 投资建议 随着 1 月传统淡季的来临，我们预计短期房地产量价表现仍将偏弱。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。 风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (22)(4)143149Jan-24May-24Sep-24Dec-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 54 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20