中国房地产第五十二周综述：一手房销售延续涨势，二手房销售小幅走强，2024年全年同比-21%/+6%

证券研究报告 Research | Equity 王逸, CFA +86(21)2401-8930 | yi.wang@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 李薇 +86(21)2401-8926 | vicky.li@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 徐时 +86(21)2401-8929 | shi.x.xu@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 景恺彦 +86(21)2411-8092 | kaiyan.jing@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司2%/15%；2) 中原经纪人指数/中原报价指数环比下降1个/上升2个百分点，分别较放松前水平高出5个/8个百分点（前12周两个指数平均高出10个/9个百分点）；3) 最新的新房找房热度指数环比下降2%，较放松前水平低8%（前12周平均持平）。 主要数据要点 一手房销售面积环比+18%，同比持平，二线城市和长三n角地区表现领先。 二手房成交面积环比+2%，同比+56%；卖家对房价上涨n的预期走强，但房产中介对房价上涨的预期未走强。 12月份：一手房销售面积中值环比+7%，同比+11%，其n中一/二/三线城市环比+5%/持平/+9%，同比+33%/-1%/+16%。二手房销售面积中值环比+21%，同比+65%，其中一/二/三线城市环比+14%/+38%/+22%，同比+130%/+66%/+28%。 2024年全年：一手房销售面积平均同比-21%，较n2022/21年-12%/-45%；二手房销售面积平均同比+6%，较2022/21年+38%/+25%。 库存环比下降0.2%，较2023年底水平下降6.5%，库存n月数为25.6个月（而2024年11月均值为26.4个月）。 2024年12月31日 | 10:54AM CST中国 房地产 第五十二周综述：一手房销售延续涨势，二手房销售小幅走强，2024年全年同比-21%/+6% 本周要点： 中央层面：全国住房城乡建设工作会议提出了2025年重点工作任务，并将促进房地产市场止跌回稳列为首要任务。为了实现这一目标，住建部提出多项关键举措，包括：i) 落实各项存量和增量政策，大力支持刚性和改善性住房需求，并有效发挥住房公积金支持作用；ii) 加力实施城中村和危旧房改造（会议通稿显示，货币化安置方式的城中村改造规模将在之前100万套的基础上继续扩大）；iii) 商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；iv) 以需定购、以需定建，增加配售型保障性住房供给，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。除了以上目标任务之外，住建部还提出要推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，以及建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 我们优化后的放松措施影响追踪（图表 1至图表 5，参见更详细的计算方法和过去的放松措施影响）表明，在本轮放松周期的第13周：1) 一手房/二手房总销售面积环比+17%/+3%，较放松前水平高139%/65%（本轮放松周期以来前12周的平均改善幅度为76%/54%），较以往放松周期的峰值分别高出 高盛与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或参阅www.gs.com/research/hedge.html。 由非美国附属公司聘用的分析师不是美国FINRA的注册/合格研究分析师。 意义： 近75个城市的房地产销售数据表明，12月份百强开发商的合同销售金额或同比+16%（11月份为-3%）。 n竣工：GSPC追踪指标显示，我们的基本情景中的12月份竣工面积同比下降约30%（国家统计局数据/我们的预测为11月份n同比-39%/-18%），2024年全年竣工面积同比下降13%。 新开工：基于300城土地出让趋势和全国水泥出货率数据（环比下降1个百分点至43%），我们预计12月份新开工面积同比n下降约25%（国家统计局数据/我们的预测为11月份同比-27%/-20%）。 根据近20城的二手房销售趋势，12月份家电整体销售可能同比改善。 n2024年四季度贝壳研究院跟踪的新房和存量房GTV或同比上升36%（新房/存量房同比-2%/+55%）。n2024年12月31日 2Goldman Sachs中国 房地产 图表 1: 在本轮放松周期的第13周，一手房销售面积环比上升17%，较放松前水平高139%，而本轮放松周期以来前12周的平均改善幅度为76%... 放松措施对近75个一手房市场的影响与以往放松周期的比较 图表 2: ...二手房销售面积环比上升3%，较放松前水平高65%，而前12周的平均改善幅度为54% 放松措施对近20个二手房市场的影响与以往放松周期的比较 图表 3: 同时，中原经纪人指数（中介信心衡量指标）环比下降1个百分点，较放松前水平上升5个百分点，而前12周的平均改善幅度为10个百分点... 放松措施对中介信心的影响与以往放松周期的比较 01002003004005006007008009001000-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(10k sqm)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks)050100150200250300-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(10k sqm)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks)3540455055606570-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(%)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks) 资料来源：CREIS, 高盛全球投资研究部 资料来源：万得, 高盛全球投资研究部 资料来源：中原地产, 高盛全球投资研究部 图表 4: ...中原报价指数（卖家信心衡量指标）环比上升2个百分点，较放松前水平上升8个百分点，而前12周的平均改善幅度为9个百分点 放松措施对卖家信心的影响与以往放松周期的比较 图表 5: 最新的新房找房热度指数环比下降2%，较放松前水平低8%，而前12周与放松前水平持平 放松措施对新房找房活动的影响与以往放松周期的比较 1015202530354045505560-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(%)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 e