房地产行业招商总量研究团队政策效果跟踪系列报告(四)：一揽子政策对房地产市场的影响

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2024 年 12 月 30 日 推荐（维持） ——招商总量研究团队政策效果跟踪系列报告（四） 总量研究/房地产 一、政策情况：一揽子政策持续从供应端和需求端共同发力推动房地产市场“止跌回稳” 并为房企提供流动性支持 1、供应端：一揽子政策一方面通过“去库存”等推动供需关系改善，另一方面直接或间接为房企提供流动性支持 收购存量商品房：政策持续迭代，“9.24”以来陆续提出将央行再贷款支持比例从 60%提高到 100%，明确适当减少保障房新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式筹集保障房，并提出给予城市政府更大自主权，收购存量商品房政策的持续迭代或有助于政策更好落地并为房地产企业主体提供流动性支持。自 2024 年 4 月 30 日的中共中央政治局会议首次提出“消化存量房产”后，相关政策措施持续细化、迭代， 5 月 17 日国务院政策例行吹风会上提出“设立3000 亿元保障性住房再贷款”、“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，明确了“消化存量房产”的形式，并提出拟创设结构性货币政策工具支持消化存量房产，6 月 12 日央行召开保障性住房再贷款工作推进会，7 月 30 日中央政治局会议重申“支持收购存量商品房用作保障性住房”，9 月 24 日国新办新闻发布会提出“将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的 60%提高到 100%”，随后 10 月 12日国新办新闻发布会明确“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”和“适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”，12 月 16 日中央财办有关负责同志深入解读 2024 年中央经济工作会议精神时提到“收购存量商品房，要在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权” 我们认为收购存量商品房政策的持续迭代或有助于政策更好落地并为房地产企业主体提供流动性支持。 行业规模 占比% 股票家数（只） 265 5.2 总市值（十亿元） 3053.3 3.5 流通市值（十亿元） 2875.0 3.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.1 35.7 17.5 相对表现 -1.8 20.4 -1.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《50 城整体贷款成数较上月上升1 PCT 至 68%——24 年 11 月 50 城贷款成数数据》2024-12-30 2、《告别“估值陷阱”——房地产行业 2025 年度投资策略》2024-12-30 3、《49 城二手房存续挂牌量环比-1.5%——24 年 11 月 49 城二手房挂牌数据》2024-12-30 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn -30-20-10010203040Jan/24Apr/24Aug/24Dec/24(%)房地产沪深300一揽子政策对房地产市场的影响 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 图 1：收购存量商品房相关政策表述 资料来源：中国政府网、招商证券等 收购存量土地：收购存量土地为房企建立土地“退出机制”，一方面或可通过盘活土地库存获得增量资金，另一方面或可通过将相对低效的库存置换成质量更高的土储实现“换仓”，进而对微观主体层面构筑局部“信用底”形成支撑。5 月17 日国务院政策例行吹风会上提出“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”，9 月 24 日国新办新闻发布会提出“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持”，10 月 12 日国新办新闻发布会提出“允许专项债券用于土地储备…支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目”，后续 11 月 7 日自然资源部出台文件进一步细化了专项债收购存量土地的相关规定，明确地块“红线”重新划定、收购定价、对收回土地再次供应的约束等细节，12 月 16 日中央财办有关负责同志深入解读 2024 年中央经济工作会议精神时提到“中央已经明确可用地方政府债券支持盘活闲置存量土地、收购存量商品房，要抓紧完善可操作的办法”。 我们认为收购存量土地政策为房企建立了土地资产“退出机制”，一方面或可通过盘活土地库存获得增量资金，另一方面或可通过将相对低效的库存置换成质量更高的土储实现“换仓”，从而进一步改善房企现金流并缓释市场对房企资产后续进一步减值的担忧，进而对微观主体层面构筑局部“信用底”形成支撑。 ⽇期标题政策表述2024年4⽉30⽇中共中央政治局召开会议决定召开⼆⼗届三中全会分析研究当前经济形势和经济⼯作审议《关于持续深⼊推进⻓三⻆⼀体化⾼质量发展若⼲政策措施的意⻅》中共中央总书记习近平主持会议要持续防范化解重点领域⻛险。继续坚持因城施策，压实地⽅政府、房地产企业、⾦融机构各⽅责任，切实做好保交房⼯作，保障购房⼈合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、⼈⺠群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产⾼质量发展。要深⼊实施地⽅政府债务⻛险化解⽅案，确保债务⾼⻛险省份和市县既真正压降债务、⼜能稳定发展。2024年5⽉17⽇国新办举⾏国务院政策例⾏吹⻛会介绍切实做好保交房⼯作配套政策有关情况设⽴3000亿元保障性住房再贷款。⿎励引导⾦融机构按照市场化、法治化原则，⽀持地⽅国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，⽤作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银⾏贷款5000亿元。2024年6⽉12⽇中国⼈⺠银⾏召开保障性住房再贷款⼯作推进会房地产业发展关系⼈⺠群众切实利益，关系经济运⾏和⾦融稳定⼤局。设⽴保障性住房再贷款，⿎励引导⾦融机构按照市场化、法治化原则，⽀持地⽅国有企业以合理价格收购已建成存量商品房⽤作保障性住房配售或租赁，是⾦融部⻔落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化⽅式加快推动存量商品房去库存，加⼤保障性住房供给，助⼒保交房及“⽩名单”机制。2024年7⽉30⽇中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济⼯作审议《整治形式主义为基层减负若⼲规定》 中共中央总书记习近平主持会议要持续防范化解重点领域⻛险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极⽀持收购存量商品房⽤作保障性住房，进⼀步做好保交房⼯作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地⽅⼀揽⼦化债⽅案，创造条件加快化解地⽅融资平台债务⻛险。要统筹防⻛险、强监管、促发展，提振投资者信⼼，提升资本市场内在稳定性。2024年9⽉24⽇国新办举⾏新闻发布会介绍⾦融⽀持经济⾼质量发展