房地产行业第52周周报：本周新房成交同比由正转负，住建部工作会议重点提及推进旧改，持续关注“大旧改”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 12 月 31 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 52 周周报（12月 21 日-12 月 27 日） 本周新房成交同比由正转负，住建部工作会议重点提及推进旧改，持续关注“大旧改” 新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负，在经历了前期市场显著修复后，政策效果边际减弱。 40 个城市新房成交面积为 457.8 万平，环比涨幅扩大，环比上升 12.2%，同比由正转负，同比下降1.7%。一、二、三四线城市环比增速分别为 11.5%、20.3%、-9.1%，同比增速分别为 5.0%、-3.3%、-6.0%，其中一线城市同比涨幅较上周收窄了 3.5 个百分点，二、三四线城市同比增速分别较上周下降了15.8、28.2 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄，一线城市同比仍然保持高速增长。18 个城市成交面积为227.7 万平，环比下降 0.3%，同比上升 34.6%，同比涨幅较上周收窄了5.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-2.4%、7.7%、-18.6%，同比增速分别为 60.4%、24.1%、8.3%。其中，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了25.7、21.6 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了14.9 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9053 万平，环比增速为-3.8%，同比增速为-15.3%；去化周期为 12.3 个月，环比下降 0.9 个月，同比下降 3.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.2、8.7、37.3 个月，环比分别下降 0.2、1.8、0.4 个月，同比分别下降 2.4、4.3、16.8 个月。 ◼ 土地市场环比量升价升，溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为 5859.8 万平，环比上升12.9%，同比下降 7.3%；成交土地总价为 1535.5 亿元，环比上升 37.0%，同比下降 8.1%；楼面均价为2620 元/平，环比上升21.3%，同比下降0.9%；土地溢价率为 3.4%，环比上升1.1 个百分点，同比上升1.9 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为58.7亿元，环比下降49.3%，同比下降55.8%（前值：90.3%）。总偿还量为 92.7 亿元，环比下降33.0%，同比上升 6.1%（前值：27.7%）；净融资额为-34.0 亿元。 ◼ 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周上升 1.3pct，房地产行业相对收益为-4.9%，较上周下降0.2pct。房地产板块 PE 为21.87X，较上周下降 0.38X。 政策 ◼ 本周，住建部 2025 年工作会议召开，对 2025 年的房地产行业重点工作强调了 4 点内容。一是持续用力推动房地产市场止跌回稳；二是推动构建房地产发展新模式；三是大力实施城市更新；四是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。其中，在持续用力推动房地产市场止跌回稳的部分，提到加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。我们认为，货币化大旧改将成为2025 年房地产行业的主线任务，城中村改造节奏预计会进一步加快。在推动构建房地产发展新模式的部分，重点提到了推行现房销售。我们认为，现房销售将是我国房地产行业的长期发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。此外，会议重点提及“好房子”建设，我们预计未来房企将对产品质量、交付标准、得房率等方面提升竞争力。 ◼ 地方政策方面，本周深圳推行安居房合同满 10 年可补缴价款申请取得完全产权；太原出台了多项措施，包括施行商品房项目封顶预售、探索现房销售试点工作、加强商品房预售资金监管以及有序推进“交房即交证”；襄阳市发布购房补贴等。 投资建议 ◼ 当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。 风险提示 ◼ 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 12 月 31 日 房地产行业第 52 周周报（12 月 21 日-12 月 27 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ...........................................................................