REITs画像系列之医药仓储物流：九州通医药仓储物流REITs扬帆启航

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 12 月 24 日 总量研究 九州通医药仓储物流 REITs 扬帆启航 ——REITs 画像系列之医药仓储物流 前言 REITs 具有稳定且持续的高分红特性，在“资产荒”格局下的配置优势凸显。与其他已上市的仓储物流类 REITs 相比，九州通医药仓储物流 REITs 具有独特性，该项目有望成为我国首单以医药仓储物流基础设施为底层资产的公募 REITs。 1、 我国老龄化趋势下，医药流通行业需求增多 由于医疗费用和需求量会随着年龄的增长而递增，因此，在老龄化趋势愈发明显的背景下，我国医药消费市场拥有较大的增长空间，促进药品销售规模稳步增长。而医药流通作为医药消费领域不可或缺的中间环节，依托于下游医药需求的旺盛和医药物流技术的快速发展，我国医药物流费用总额也有望保持增长趋势。 2、九州通医药仓储物流 REITs 项目经营情况良好，盈利预期较为稳定 九州通医药仓储物流 REITs 底层资产的业务辐射全国。九州通医药仓储物流REITs 的底层资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目。在运配服务方面，该项目以九州通物流总部为管理中心，覆盖全国 96%的医药配送网络平台。 背靠九州通集团，未来收益有保障。九州通集团及其关联方是基础设施项目重要的现金流来源，能够提供持续的稳定现金流且依赖风险可控：1）九州通集团整体业务情况较好；2）客户高度分散；3）具有关联方合作相关的保障条款。 业绩表现较好，营收持续增长。2021 年至 2023 年，九州通武汉东西湖项目营业收入呈现逐年稳步增长的趋势，净利润和 EBITDA 也逐年增长。 3、与其他仓储物流类 REITs 底层资产相比，九州通医药仓储资产价值凸显 医药仓储资产稀缺性较高，优质资产有较大先发优势。医药仓储要求更为严格，我国符合 GSP 要求的医药仓储规模有限，稀缺性较强。九州通医药仓储资产拥有较大的先发优势，同品类 REITs 产品新增也受限。 行业壁垒高，未来供给增速有限。医药仓储的行业壁垒较高，新建医药仓储规模较难快速增长，而由于改造成本压力，已入市高标仓很难转化为医药物流仓新增供给，中短期难以出现由于供给增加导致市场化租金下滑、空置率升高的情况。 政策推动发展，行业集中度逐步提升。医药物流行业规模导向较强，对物流功能、要素进行整合是增强医药物流企业核心竞争力的重要手段。 智能化水平高，资产竞争力较强。武汉东西湖医药仓库实现了降本增效，医药物流吞吐量位居行业前茅，资产竞争力较强。 4、九州通医药仓储物流 REITs 项目估值情况 底层资产收入稳定，估值参数对比同类仓储物流 REITs 处于合理区间。经与已发行上市的 REITs 项目比较，我们认为九州通医药仓储物流 REITs 项目在租金增长率和折现率等重要参数设定时，充分考虑了医药仓储物流行业政策、基础设施项目所在区域的市场供求关系等因素，具有合理性。 5、风险提示 信息和数据来源为招募说明书草案，可能会和未来招募说明书定稿存在信息差异；警惕 REITs 二级市场价格波动风险；警惕政策不及预期风险；不同数据来源的统计口径可能存在差异。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 联系人：李爱娅 010-57378069 liaiya@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 前言 ....................................................................................................................................... 4 1、 医药仓储物流领域现状 ..................................................................................................... 4 1.1 医药流通行业产业链 .............................................................................................................................. 4 1.2 我国老龄化趋势下，医药物流需求旺盛 ................................................................................................. 4 1.3 医药仓储面积逐年增长，以阴凉库为主 ................................................................................................. 6 2、 发起人为国内医药流通领域龙头企业，原始权益人专业程度较高 ....................................... 8 2.1 发起人——九州通集团 ........................................................................................................................... 9 2.2 原始权益人和项目运营管理实施机构——九州通物流 ......................................................................... 11 2.3 运营管理统筹机构——九州产投 .......................................................................................................... 11 2.4 项目公司——九州首瑞 ......................................................................................................................... 11 3、 底层资产价值凸显，盈利预期较稳定 ............................................................................... 12 3.1 经营情况良好，盈利预期较为稳定 ..........