房地产行业2025年投资策略：风雷一朝至，长舒万里怀

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 72 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2025 年投资策略 风雷一朝至，长舒万里怀 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 24 年新房成交规模仍然下跌，新房+二手房总交易规模相对稳定。根据统计局数据，24 年 1-11 月新建商品房成交面积、金额分别-16%、-21%，回顾 20-24 年，新房成交面积下行经历了 4 个平台，从 20.1 亿平米，下降至 9.35 亿平米，后三个平台降幅为-37.8%、-19.2%、-7.4%，降幅逐步收窄。二手房成交面积则从 23 年开始增长，23 年同比+23%，预计 24 年全年涨幅在 13%左右，过去两年全国新房+二手房总交易规模相对稳定，24 年预计全年总成交面积下降 3%，金额下降 5%。 ⚫ 政策发力叠加价格回调，购房负担率大幅下降，市场具备企稳条件。21M3-24M10，行业依次经历了房价下跌、收入增长、利率下降、首付下调，根据团队测算，中国购房总负担率从 97%降至 55%，累计下降42pct，市场已经具备自发企稳的条件。中央政策明确表明“止跌回稳”与“稳住股市楼市”预期，政策能动性提高，货币发力叠加强预期管理，25 年中国房地产市场大概率将会走出预期持续恶化的“负循环”。 ⚫ 乐观、悲观情况下，25 年预计销售面积同比+5%、-6%。25 年市场下行速度将有所放缓，政策思路若不做大的突破，则全年交易量仍存在下行压力，预计全年新房成交面积下降 6%，新房+二手房成交量下降 3%，价格持续下滑，预计金额同比下降 9%。若中央能够在“适度宽松的货币政策”的带动下，提高对于需求侧的扶持力度，25 年市场将会迎来增长，预计 25 年销售面积同比+5.1%，价格止跌回升，金额同比+6%。 ⚫ 25 年土地、开工有弹性。土地、开工增量指标，24 年跟随销售持续下行，预计全年下滑仍将超过 20%，且拿地开工率较低的问题已经广泛影响产业链的相应逻辑。预期修复对土地成交和开工的影响会更加显著，乐观预期下，拿地强度及开工率均有所好转，25 年商住用地出让金同比+14%、开工面积增长 9%。悲观预期情境下，投资强度下降，开工率不变则 25 年土地成交金额下降 14%，开工面积下滑 13%。 ⚫ 施工、竣工、投资等指标依然处于下行阶段。实物工作量相关指标仍有下行压力，基于主流房企土储及竣工比例测算，预计 24、25 年行业竣工面积同比分别-25%、-22%。土地购置费、施工面积对 25 年投资形成拖累，乐观、悲观预期 25 年投资分别同比-7.6%、-11.7%。 ⚫ 25 年强烈看好地产板块投资配置价值。24 年行业最大的变化，是中央对行业态度的变化，而 25 年是行业“止跌回稳”关键年，市场大概率从“政策底”过渡到“价格底”，地产企业将迎来基本面驱动估值修复的机遇。推荐具备强投融能力、短期销售增速快的龙头企业。A 股推荐：招商蛇口、华发股份、滨江集团等，H 股推荐：中国海外发展、华润置地、越秀地产等。 ⚫ 风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-12-17 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003767 xintian@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -30%-18%-6%6%18%30%12/2302/2405/2407/2410/2412/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 72 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 8.23 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 191.6 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.79 2024/11/5 买入 12.17 0.71 0.77 15.2 14.0 12.4 11.4 5.1% 5.3% 新城控股 601155.SH 人民币 12.82 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 7.2 5.2 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.94 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.5 4.5 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 10.02 2024/9/6 买入 10.58 1.20 1.38 8.4 7.2 3.4 4.1 4.8% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.48 2024/11/1 买入 7.37 0.53 0.65 12.3 9.9 23.1 9.7 6.1% 7.1% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.52 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 9.1 8.2 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 3.00 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 9.7 5.8 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 6.03 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 138.0 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 12.76 2024/10/28 买入 17.81 2.12 2.2