房地产行业专题研究：存量房“收储”政策的约束与再思考

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 存量房“收储”政策的约束与再思考 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 28 日│中国内地 专题研究 房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%；财政部亦表态支持地方用专项债“收储”。目前至少 32 个城市已发布收储细则，在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确。但整体落地进展有限，资金使用方面，截至 2024Q3，央行保障性住房再贷款已使用额度约 162 亿元，较 24Q2增加 41 亿，使用率约 5%。项目落地方面，至少 14 个城市披露收购存量房共计 15.6 万套，但扣除试点的 8 个城市后项目较为有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。 存量房“收储”过程中可能面临的几个约束 我们认为存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：1）价格匹配机制：地方政府诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商诉求在于回笼资金足以覆盖债务，或导致双方价格存在分歧。2）房源匹配机制：地方政府收购存量房对房源的配套、区位、户型都有明确要求，实际上提高了收购门槛，也考验当地市场是否存在相对应的足量房源。3）责任匹配机制：在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对于收购存量房项目的合规性与盈利性要求或更高，亦会使地方政府和银行倾向于以谨慎的态度去推进收购存量房。4）市场隔断机制：存量房收购后“再配置”的市场与商品房市场存在重叠，其出售价格、出租价格、供应量均或会对当地商品房市场产生冲击，从而影响地方政府推进意愿。 对于房地产“收储”未来方向的再思考 存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，更利好地方城投平台。 投资建议 从全市场角度，房地产“收储”是促进行业“止跌回稳”的重要手段，需关注后续政策是否加码及落地进展，考虑到“收储”在核心城市的落地效果或更好，我们看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦将受益于市场止跌回稳。重点推荐：1） A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股； 2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产； 3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。 风险提示：行业政策不确定性、行业基本面下行风险、部分房企经营风险。 (34)(18)(2)1430Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 核心观点 ....................................................................................................................................................................... 3 不同于市场的观点 ................................................................................................................................................. 3 房地产“收储”政策回顾——写在 517 政策半年度之际 ................................................................................................. 4 目前存量房“收储”推进进展如何？ ......................................................................................................................... 4 9 月以来存量房“收储”政策不断升级 ..................................