房地产2025年度投资策略报告：存量主导，分化加剧

证券研究报告房地产|年度投资策略报告存量主导，分化加剧房地产2025年度投资策略报告——徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2024/11/27万琦S1190524070001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行2、救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间3、展望明年，城中村改造和收储将成为胜负手目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行1.1 多维度指标均保持低位运行图表：商品房销售面积及销售额累计同比图表：房屋施工及新开工面积累计同比资料来源：Wind，太平洋证券今年以来销售、新开工、资金来源及投资等多维度指标均保持低位运行。➢销售方面，2024年以来国内商品房销售面积累计同比徘徊在-20%左右，房价下跌背景下销售额同比降幅更大，上半年一度接近-30%，下半年整体虽有收窄，但依旧运行在-20%以下。➢开工方面，无论是新开工还是施工面积同比均未出现拐点，尤其是新开工面积，前端销售不佳制约房企新开工的意愿及能力，房屋建设主要集中在存量项目的竣工层面。资料来源：Wind，太平洋证券-40-200204060802021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-10商品房销售额商品房销售面积%-50-40-30-20-10010202021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-10房屋施工面积房屋新开工面积%请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行1.1 多维度指标均保持低位运行图表：房地产开发资金来源累计同比图表：房地产开发投资完成额累计同比资料来源：Wind，太平洋证券➢资金方面，今年以来房地产开发资金较去年累计跌幅约20个百分点，前端销售数据不佳，与之相关的资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款）拖累也更为明显。➢投资方面，2024年房地产投资持续拖累固定资产投资继而导致经济承压，地产刺激政策也多作用于销售端，对于投资端的传导效应并不明显。资料来源：Wind，太平洋证券-100-500501001502021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-10房地产开发资金来源国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款%-15-10-505101520252021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-10%请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行1.2 新政带来阶段性回暖9月下旬陆续推出的地产新政带来一定好转迹象，但市场尚未摆脱颓势。➢继“517新政”后，9月末有关部门又接连推出一系列政策提振市场信心。•5月17日监管部门接连落地多项举措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。•9月底再度推出系列新政：9.24“央行新政”、9.26政治局会议“止跌回稳”的导向、9.30一线城市限制性政策优化调整等。9月24日，央行、国家金融监管总监、证监会联合召开发布会，会中央行宣布降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套首付比例，将保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策等举措；9月27日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元。公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20BP；9月26日，政治局会议对于房地产的表述更为积极。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式；9月29日，央行落地下调存量房贷利率、二套首付比例等举措。各商业银行将存量房贷利率调整为LPR-30bp，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%；请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表：居民购房意愿图表：居民房价预期指数资料来源：中指研究院，太平洋证券➢地产新政落地，楼市出现一定程度的回稳。•一则，居民预期部分修复。根据中指居民置业意愿的调查数据，9月居民购房意愿以及房价预期相比上月均出现积极的边际变化。2024年10月，预期“房价上涨”的受访者占比为20%，较8月提升12个百分点；预期“房价下跌”的受访者占比为22%，较8月下降17个百分点，居民房价预期有所改善。10月主流房企开始实施保价策略，预计对新房价格预期的稳定也将起到积极作用。资料来源：中指研究院，太平洋证券1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行1.2 新政带来阶段性回暖请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表：居民购房成本与租售比资料来源：中指研究院，太平洋证券•购房成本和租售比差距缩小有助于促进房价企稳。目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-2.8%之间，近期降息将推动资金成本下降（2024年10月新发放个人住房贷款利率约为3.15%）。1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行1.2 新政带来阶段性回暖2.12%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%居民购房资金成本区间50城平均租售比注：购房资金成本下限=30%×自有资金机会成本+70%×公积金贷款利率；购房资金成本上限=30%×自有资金机会成本+70%×商业贷款利率；自有资金机会