房地产行业周报(2024年47周)：一线取消普宅非普标准，新房成交同比持续提升

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 11 月 26 日 房地产行业周报（2024 年 47 周） 推荐 （维持） 一线取消普宅非普标准，新房成交同比持续 提升 ❑ 板块行情：第 47 周（11 月 18 日-11 月 22 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降 0.8%，在 31 个一级行业板块中排名第 10。 ❑ 政策要闻：中央层面：1）央行：2024 年 11 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.1%，5 年期以上 LPR 为 3.6%，与 10 月公布利率保持一致。2）中部六省自然资源厅：签署不动产登记“跨省通办”合作框架协议书，后续将逐步覆盖国有土地上全部房屋登记业务。地方层面：1）上海：取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。2）长沙：调整住房公积金贷款政策，最低首付款比例统一 20%。3）广州：放宽落户政策，优化积分制并新增“安居乐业”和“投资纳税”两类入户途径；12 月 1 日起取消普通住宅和非普通住宅划分标准。4）北京：取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度，最高减按 2%的税率征收契税。5）哈尔滨：取消商品房销售价格限价机制；商贷不再区分首套和二套房，首付比统一为 15%；实施购房补贴；调整住房公积金政策，多子女家庭最高可贷 130 万元。6）深圳：取消普通住房和非普通住房标准，适用与全国统一的个人购房契税优惠政策，12 月 1 日起执行新税收政策；启动七个保障性租赁住房项目向个人配租工作，共推出 2705 套房源，租金约为市场价格的六折。 ❑ 公司动态：1）招商蛇口：首次回购 443.03 万股，占公司总股本的 0.05%，支付资金总额约 4761 万元。2）万科：新增两笔合 31 亿元银行贷款，控股子公司重庆悦畔、长沙万龙分别为相关贷款提供抵押担保，本次担保发生后，公司对外担保总额将为 1,231.09 亿元，占公司 2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为 49.09%。3）保利发展：商用物业 2024 年第 1 期绿色资产支持专项计划状态更新为“已反馈”，拟发行总额为人民币 16.37 亿元。4）贝壳-W:第三季度净收入为 226 亿元，同比增加 26.8%；净利润为 11.68 亿元，经调整净利润为 17.82 亿元。总交易额 7368 亿元，同比增加 12.5%，其中，存量房交易的总交易额为 4778 亿元，同比增加 8.8%。新房交易的总交易额为2276 亿元，同比增加 18.4%。 ❑ 销售端：新房成交同比增加 9%，二手房成交同比上升 15%。1）本周 20 城商品房成交面积 280.4 万方，商品房日平均成交面积 40.05 万方，环比上升 6%，同比增加 9%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城成交面积 10189 万方，累计同比下降 23%。3）第 47 周 10 城二手房成交面积 173.4 万方，日平均成交面积 24.78 万方，环比下降 7%，同比上升 15%。4）从累计数据来看，年初至今 10 城二手房成交面积 6711 万方，同比增速上升 2%。 ❑ 投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升 ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。 ❑ 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 108 0.01 总市值(亿元) 12,827.78 1.34 流通市值(亿元) 12,212.50 1.61 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.4% 5.6% -9.3% 相对表现 4.1% -1.3% -18.1% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年第 46 周）：出台税收减免政策，新房成交环比上升 19%》 2024-11-21 《房地产行业 2025 年度投资策略：止跌的前提与估值的拐点》 2024-11-20 《房地产行业周报（2024 年 45 周）：推出 12 万亿化债“组合拳”，新房成交环比下降》 2024-11-12 -35%-16%2%21%23/1124/0224/0424/0624/0924/112023-11-27~2024-11-25房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产下降 0.8%，板块排名第 10 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻：北上广深均已取消普通住房和非普通住房标准 ....................................... 5 三、 销售端：新房成交同比上升 9%，二手房成交同比上升 15% ................................. 10 （一） 新房市场：47 周 20 城成交面积环比上升 6% ................................................ 10 （二） 二手房市场：第 47 周 10 城成交面积同比上升 15% ..................................... 11 四、 融资端：本周发债企业主要为央国企 ......................................................................... 12 五、 投资建议 ......................................................................................................................... 12 六、 风险提示 .....................................................................................................