2024W48房地产行业周报：土地回收有何进展，如何展望？

行 业 研 究 2024.11.24 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 土地回收有何进展，如何展望？——2024W48 房地产周报 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 233 总股本(亿股) 8,377.78 销售收入(亿元) 32,321.20 利润总额(亿元) -9,126.53 行业平均 PE -49.41 平均股价(元) 5.32 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《城中村改造扩围，棚改 2.0 来了吗？——2024W47 房地产周报》2024.11.17 《止跌回稳或加速，估值修复空间持续打开——2024W46 房地产周报》2024.11.10 《 现 房 库 存 和 闲 置 用 地 规 模 几 何 ？ — —2024W45 房地产周报》2024.11.03 《近期楼市数据表现如何？——2024W44 房地产周报》2024.10.27 本周观点：土地回收有何进展，如何展望？ 回顾：土储专项债时隔 5 年再度重启，此前土储专项债占比维持高位，2018年土储专项债占当年专项债发行规模 35.8%；②进展：2024 下半年来，越秀、华侨城等多家企业旗下地块已被收储，且基本按照市场价回收，例如：1）越秀地产年内第三次被回收闲置用地，总回款为 15.29 亿现金+120 亿票据（用于购置土地）；2）华侨城 7 万平 TOD 项目土地被收储，被收储土地经过调规后（商改住）仍将上市出让；3）津投城开收到东丽区土整中心支付的补偿金额 1.18 亿元；③展望：中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持（2018 年土储专项债发行规模为 4830 亿元，2019 年为 6162 亿元，后续规模有望在此基础上提升），同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商改住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。 股票市场与信用债：A 股与港股跑赢/跑输大盘 本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.83%和-2.58%，分别跑赢大盘 1.77pct/跑输大盘 1.56pct。本周地产信用债发行 119.73 亿元，净融资额 66.85 亿元。截至 2024 年 11 月 22 日，地产信用债累计发行3607.35 亿元，同比下降 19.39%，净融资额-288.34 亿元，去年同期为 206.14亿元。 REITs 市场：本周 REITs 指数涨幅为-0.38% 本周 REITs 指数涨跌幅为-0.38%。本周产权型 REITs 指数收于 106.31 点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 109.98 点,涨跌幅为-0.12%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 1.96pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华泰江苏交控 REIT，涨跌幅为 2.41%。本周 REITs 成交额为 20.43 亿元，环比-1.42%。本周 REITs 换手率为 0.85%，环比+0.06pcts。 楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升 新房端，45 城商品房年初至今累计成交面积同比-30.39%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-17.03%、-32.80%、-38.60%；二手房端，14 城二手房年初至今累计成交面积同比-2.26%。 投资建议：土储专项债时隔 5 年再度重启，24 年下半年来越秀、华侨城等房企“退地”已成功落地。中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持，同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -35%-24%-13%-2%9%20%23-11-2424-2-524-4-1824-6-3024-9-11 24-11-23房地产沪深300房地产 行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 本周观点：土地回收有何进展，如何展望？ .......................................................... 5 2 股票市场与信用债 ................................................................................ 7 2.1 地产 A 股 ................................................................................. 7 2.2 地产港股 ................................................................................. 8 2.3 地产信用债 ............................................................................... 9 3 REITs 市场 ..................................................................................... 12 3.1 指数表现 ................................................................................ 12 3.2 成交额 .................................................................................. 16 3.3 换手率 .................................................................................. 17 4 楼市成交 .......................................