房地产行业税收新政解读：减税让利居民和房企，有效活跃住房交易

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年11月14日优于大市1房地产税收新政解读减税让利居民和房企，有效活跃住房交易 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2024 年 11 月 13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自 2024 年 12 月 1 日起执行。一、关于住房交易契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收。（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2%的税率征收。二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，继续免征土地增值税。（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买 2年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。三、为更好发挥土地增值税调节作用，将土地增值税预征率下限降低 0.5 个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为 1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为 1%，西部地区省份预征率下限为 0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。国信地产观点：1）居民端，减轻改善客群契税压力，北上广深的二套购房者最受益。2）房企端，土增税预征率下调的边际利好较微小，关键是土增税的免征范围有望扩大。3）投资建议：本次房地产税收新政让利居民和房企，有效活跃住房交易，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策（如一线城市取消非普住宅认定标准等）的落地进度及楼市量价表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。4）风险提示：政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 居民端，减轻改善客群契税压力，北上广深的二套购房者最受益本次房地产税收新政中与居民住房交易相关的调整涉及契税和增值税两部分。首先契税方面，全国范围内，将首套房 1.0%和 1.5%、二套房 1.0%和 2.0%的税率划分标准从 90 ㎡提升至 140 ㎡，充分利好改善客群。考虑到北上广深此前二套契税为 3%，此次调整为与其他城市一致，二套购房者明显受益。而在增值税方面，政策明确北上广深如果取消非普宅认定标准，税率将调整为与其他城市一致（即持有 2 年内交全额增值税、2 年以上免征），届时北上广深持有 2 年以上的非普宅也纳入免征范围，其他城市维持现状、不受影响。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2表1：住房交易相关税收政策一览契税住房面积首套二套三套及以上北上广深≤140 ㎡（原≤90 ㎡）1.0%1.0%（原 3.0%）3.0%＞140 ㎡（原＞90 ㎡）1.5%2.0%（原 3.0%）3.0%其他城市≤140 ㎡（原≤90 ㎡）1.0%1.0%3.0%＞140 ㎡（原＞90 ㎡）1.5%2.0%3.0%增值税住房持有年限普宅非普宅北上广深≥2 年免征若取消认定非普宅标准则免征（原差额*5%）＜2 年全额*5%其他城市≥2 年免征＜2 年全额*5%资料来源：税务总局官网，国信证券经济研究所整理 房企端，土增税预征率下调的边际利好较微小，关键是土增税的免征范围有望扩大本次房地产税收新政中与房企建造住宅出售相关的调整涉及土地增值税的预征率下限以及免征范围。我们认为，重点并不在于预征率下限的下调，毕竟这对房企流动性的边际改善较微小。但也有值得关注的地方，即在取消非普住宅认定标准的城市，建造原标准下的非普宅是否适用“增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土增税”的规定，目前并未明确。如果不适用，那么政策无影响；如果适用，那么对原非普宅项目将有一些利好。我们粗略估算，假如非普宅项目原净利润率为 5%，大概能提高到 6%。当然如果项目利润率是负的，也没影响。表2：建造住宅出售相关税收政策一览1、将土地增值税预征率下限降低 0.5 个百分点。东部地区中部和东北地区西部地区1.5%（原 2.0%）1.0%（原 1.5%）0.5%（原 1.0%）2、取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，继续免征土地增值税。资料来源：税务总局官网，国信证券经济研究所整理 投资建议本次房地产税收新政让利居民和房企，有效活跃住房交易，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策（如一线城市取消非普住宅认定标准等）的落地进度及楼市量价表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端，推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。 风险提示政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3相关研究报告：《房地产行业 2025 年投资策略-消化超量库存的两种路径》 ——2024-11-11《房地产行业 2024 年 11 月投资策略-10 月楼市反弹明显，重点观察能否持续》 ——2024-10-31《数据背后的地产行业图景（二）-高层表态政策加码，静候基本面修复》 ——2024-10-25《统计局 2024 年 1-9 月房地产数据点评-基本面指标略有改善，政策持续加码提振信心》 ——2024-10-18《10 月国新办发布会地产政策解读-“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心》 ——2024-10-18证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和